Maj 01 Janvier 2024

Ehpad arnaques

Tous les conseils pour éviter les arnaques en Ehpad.

Qu'il s'agisse d'arnaques liées à l'achat, à la revente, au renouvellement du bail ou aux parties communes.

Les escroqueries en Résidence médicalisées sont en réalité peu nombreuses, si on prend le temps de bien lire cette page.

Le prix d'achat

Le prix d'achat n'a pas de rapport avec une réalité immobilière.
c'est à dire que nous n'achetez pas un prix /m2 mais une rentabilité.

Par exemple sur une chambre médicalisée de 20 m2 à Toulon, le prix d'achat sera de 150 000 euros, avec un loyer de 7 050 euros / an.
Vous achetez une rentabilité à 4,7 % !

Il n'y a donc pas d'arnaque.

La seule arnaque serait d'acheter une chambre Ehpad avec une rentabilité trop forte car en inadéquation avec le marché locatif des chambres médicalisées.

Ici, tous les programmes Ehpad

Le renouvellement du bail

Le renouvellement du bail peut être source de conflits entre l'exploitant et l'investisseur en Ehpad.

Rappelons qu'une résidence médicalisée est un centre de profit exploité par un gestionnaire et dont les chambres sont détenues par des particuliers.

Le renouvellement du bail commercial est donc l'occasion pour le gestionnaire de mettre à plat ses comptes et surtout la rentabilité servie aux investisseurs.
c'est dont un moment important.

Il est donc important de comprendre que le " deal "doit être gagnant-gagnant, pour éviter toutes arnaques.

Si vous possédez une chambre dont la rentabilité cumulée a atteint plus de 7.5 % à 8 % , il est quasi certain que votre exploitant vous proposera une renégociation de bail.

Rappelons qu'une renégociation de - 1 % - donc 6.5 % à 7 % - n'est pas une arnaque.
Surtout quand on sait que les nouveaux programmes en Ehpad servent une rentabilité entre 4.,40 % à 5 % !.

Enfin, vous n'êtes pas obligé d'accepter la renégociation du bail commercial.

La revente

Concernant la revente, nous pouvons nous interroger : l'investisseur pourra - t - il revendre son bien ? et si oui ... à quel prix ?

En réalité, la revente est assez facile, comptez entre 1 à 2 mois pour revendre votre chambre Ehpad.
Il y a une vraie demande pour des produits d'investissement immobilier à bonne rentabilité ( supérieur à 4,7 % ) sans charges immobilières.

L'arnaque serait de croire que vous revendrez facilement votre chambre pour personnes âgées dépendantes si le bail locatif ne prévoyait pas que l'exploitant assume financièrement la charge des petits travaux, des gros travaux ou des travaux de remise en conformité !
Cela serait une erreur !

Concernant le prix, ne soyez pas trop gourmand.
Le prix de revente dépend uniquement de la revalorisation de votre loyer.

En pratique si votre loyer a augmenté de 20 % en 10 ans ... il en sera de même pour le prix de vente de votre chambre médicalisée.

Dans le cas présent, une chambre achetée 150 000 euros, dont le loyer a augmenté de 20 % sera revendue ~ 180 000 euros.
Attention à bien retirer les frais d'intermédiation de la vente.
Le prix définitif sera sans donc un peu en dessous de 180 000 euros.

L'arnaque serait de considérer que si le prix de l'immobilier a augmenté de 40 %, vous revendrez votre chambre avec 40 % de plus-value ... ce ne sera jamais le cas !

Les parties communes

Les parties communes doivent toutes appartenir aux investisseurs !

Le problème des parties communes est le suivant :
Si un explotant est propriétaire des parties communes ou même d'une partie des parties communes ( comme les cuisines ), comment faire si vous avez besoin de changer d'exploitant ?
Vous l'avez compris, cela posera problème !

Cette problématique des parties communes est surtout présente pour les résidence de tourisme, résidence d'étudiant, résidence seniors ou résidence homme d 'affaire.
Rarement dans les Ehpad car les exploitants n'ont pas vocation à changer.

Par mesure de précaution, nous vous suggérons de faire attention aux parties communes dans les Ehpad pur éviter les arnaques.