Idylia

Idylia est la marque de résidences seniors du Groupe Fousse, entreprise familiale fondée en 1970, l’une des plus importantes entreprises de taille intermédiaire de la région Centre. Historiquement spécialisé dans la construction de maisons individuelles et dans l’hôtellerie, le groupe a diversifié son activité vers les résidences services pour seniors. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant régional, de petite taille, issu du BTP et de l’hôtellerie.

Idylia : la diversification d’un groupe régional

Le Groupe Fousse est un acteur régional historique, dont l’activité principale reste la construction et l’hôtellerie. Idylia en est la diversification vers les résidences seniors non médicalisées, avec un savoir-faire d’hôtelier et de constructeur appliqué à un nouveau public.

Les résidences accueillent des seniors autonomes dans des appartements adaptés, avec des services et des espaces communs. L’ancrage régional du groupe lui permet de connaître finement les territoires où il s’installe.

Idylia en chiffres

• Réseau : 6 résidences seniors non médicalisées, dans le Loiret et la Somme.
• Exemples : La Renaissance à Orléans (71 appartements) et Le Parc de Morchêne à Saint-Cyr-en-Val (56 appartements).
• Groupe : Fousse, fondé en 1970, entreprise de taille intermédiaire de la région Centre.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services pour seniors autonomes et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services, l’animation et la gestion de la résidence. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant adossé à un groupe régional ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• des programmes dans des villes de taille moyenne, avec des prix d’achat souvent modérés ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans des villes moyennes, le prix d’achat est plus modéré, mais le remplissage dépend étroitement de la demande locale et du tarif demandé aux résidents. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les garanties du preneur ou du groupe ;
• les clauses de cession du bail.

Le logement se revend avec son bail en cours, sur un marché de seconde main. Pour un exploitant de petite taille, l’historique d’exploitation de la résidence est un élément clé de valorisation.

Le contexte du marché des résidences seniors

La demande de résidences services pour seniors est soutenue par le vieillissement de la population. Dans les villes moyennes du Centre et du Nord, l’enjeu est de trouver un nombre suffisant de seniors autonomes prêts à payer un loyer et des services : l’emplacement et la proximité des commerces sont déterminants.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer la petite taille du réseau, avec six résidences.
• Vérifier la société locataire et ses garanties.
• Examiner la demande locale dans la ville du programme.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Idylia

Idylia gère-t-il des Ehpad ?

Non, ses résidences sont des résidences seniors non médicalisées, destinées à des personnes autonomes.

Quel groupe est derrière Idylia ?

Le Groupe Fousse, entreprise familiale fondée en 1970, spécialisée à l’origine dans la construction et l’hôtellerie.

Où sont les résidences ?

Dans le Loiret et la Somme, notamment à Orléans et à Saint-Cyr-en-Val.

En résumé

Idylia est un exploitant régional de petite taille, issu du BTP et de l’hôtellerie. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut examiner la demande locale et la solidité de la société locataire.