Quartus

Quartus est un groupe immobilier indépendant, qui se définit comme le premier ensemblier urbain français tourné vers les nouveaux usages. Fondé à la fin des années 2010 par Franck Dondainas, en partenariat avec le fonds Naxicap Partners, il regroupe les métiers de l’immobilier résidentiel, tertiaire, logistique, des résidences Club Seniors et du coliving. Pour un acheteur en LMNP, Quartus est d’abord un promoteur : il faut distinguer l’achat du logement de l’exploitation par Club Seniors.

Quartus : un ensemblier urbain

Le groupe conçoit et réalise, de manière intégrée, des quartiers adaptés à l’évolution des modes de vie. Il compte environ 250 collaborateurs et est implanté sur sept territoires en France. Son concept se résume ainsi : observer, co-concevoir, investir, développer et gérer des biens et des services immobiliers qui favorisent l’accomplissement de l’homme d’aujourd’hui.

Dans le secteur des seniors, Quartus se démarque par une approche moderne et esthétique, et conçoit chaque résidence Club Seniors comme une œuvre architecturale pensée pour s’intégrer à son quartier et favoriser les échanges entre les générations.

Quartus en repères

• Statut : groupe immobilier indépendant, fondé par Franck Dondainas.
• Actionnariat : partenariat avec le fonds Naxicap Partners.
• Équipes : environ 250 collaborateurs, sur 7 territoires.
• Activités : résidentiel, tertiaire, logistique, Club Seniors, coliving, montage d’opérations et ingénierie.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services pour seniors et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure la restauration, les animations, la sécurité et la gestion de la résidence. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail. Chez Quartus, la distinction est importante : le groupe est avant tout promoteur, et c’est un gestionnaire qui signe le bail.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant à identifier ;
• des résidences à l’architecture soignée, intégrées à des quartiers ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Un programme neuf signé par un promoteur de qualité se négocie à un prix qui intègre la marge de promotion : il faut donc rapprocher le prix d’achat du loyer annuel et des références du marché. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• l’identité du gestionnaire signataire du bail, distinct du promoteur ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les garanties offertes par le preneur.

Le logement se revend avec son bail en cours, sur un marché de seconde main réservé aux investisseurs, avec des délais plus longs que pour un logement classique.

Le contexte du marché des résidences seniors

Le vieillissement de la population soutient la demande de résidences services pour seniors autonomes. L’offre s’est étoffée ces dernières années avec l’arrivée de nombreux promoteurs : l’emplacement, le tarif demandé aux résidents et le niveau de services sont déterminants pour le remplissage.

Points de vigilance avant d’acheter

• Distinguer l’achat du logement de l’exploitation par Club Seniors ou un autre gestionnaire.
• Vérifier la société locataire et ses garanties.
• Examiner l’emplacement et la concurrence locale.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Quartus

Quartus est-il un promoteur ou un gestionnaire ?

Avant tout un promoteur et ensemblier urbain, avec une activité d’exploitation de résidences sous la marque Club Seniors.

Qui détient le capital ?

Le groupe est indépendant, fondé par Franck Dondainas avec le fonds Naxicap Partners.

Quelles autres activités le groupe exerce-t-il ?

Immobilier résidentiel, tertiaire, logistique, coliving, montage d’opérations et ingénierie.

En résumé

Quartus est un promoteur de premier plan, avec une activité de résidences seniors. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut distinguer promoteur et exploitant et comparer le prix d’achat au loyer.