Résidence Seniors Eugénie Chambray-lès-Tours

Toutes les informations à savoir sur Les Jardins Arcadie, l'exploitant de cette résidence séniors (maison de retraite non-médicalisée).

Les Jardins d’Arcadie est une enseigne du groupe Acapace, née en 2005, qui bâtit et gère des résidences avec services destinées aux retraités autonomes ou légèrement dépendants. La marque a contribué à redéfinir les standards de la résidence services seniors en France depuis 2006. Pour un acheteur en LMNP, c’est l’un des plus grands noms du secteur, avec un parc qui approche 10 000 logements, soutenu par un actionnaire de poids : Bouygues Immobilier.

Les Jardins d’Arcadie : une marque de référence du secteur

Le groupe Acapace conçoit, construit et exploite ses résidences, ce qui lui permet de maîtriser la qualité du produit, du terrain à l’exploitation. Les résidences s’adressent à des seniors autonomes ou en légère perte d’autonomie, qui souhaitent vivre dans un logement indépendant tout en bénéficiant d’un cadre sécurisé, de services et d’animations.

Bouygues Immobilier accompagne le groupe depuis 2014, comme partenaire stratégique, et détient 49 % du capital depuis fin 2019. Cet adossement apporte une assise financière et une capacité de développement importante.

Les Jardins d’Arcadie en chiffres

• Création : 2005, par le groupe Acapace.
• Parc : un patrimoine attendu proche de 10 000 appartements fin 2026.
• Développement : de nouvelles adresses ouvrent régulièrement, par exemple à Auch en 2026, dans un projet associant La Poste Immobilier et Bouygues Immobilier.
• Actionnariat : Bouygues Immobilier, à 49 % depuis fin 2019.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure la restauration, les animations, la sécurité et la gestion de la résidence. Le résident paie son loyer et ses services à l’exploitant ; le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant de grande taille ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions ;
• un parc étendu, qui mutualise les risques.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans des résidences neuves, le prix d’achat est souvent plus élevé que dans l’ancien : le loyer annuel doit être rapproché du prix et du tarif demandé aux résidents. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Au régime réel, l’amortissement du logement et du mobilier réduit le résultat imposable pendant de nombreuses années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, mobilier ;
• les garanties du preneur, notamment de la maison mère ;
• les clauses de cession du bail.

Le logement se revend avec son bail en cours, sur un marché de seconde main réservé aux investisseurs. Un bail long et un exploitant reconnu sont des arguments de revente.

Le contexte du marché des résidences seniors

Le vieillissement de la population soutient durablement la demande de résidences services pour seniors. Le marché est toutefois devenu plus concurrentiel avec le nombre de résidences ouvertes ces dernières années : l’emplacement, le tarif demandé aux résidents et le niveau de services déterminent le remplissage d’un site.

Points de vigilance avant d’acheter

• Distinguer le promoteur, le propriétaire et l’exploitant du programme.
• Vérifier la société locataire et ses garanties.
• Examiner la localisation et le niveau de concurrence locale.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Les Jardins d’Arcadie

Qui détient le capital ?

Le groupe Acapace, avec Bouygues Immobilier à 49 % depuis fin 2019.

À quel public s’adressent les résidences ?

Aux seniors autonomes ou en légère perte d’autonomie, qui recherchent des services et un cadre sécurisé.

Quelle est la taille du parc ?

Un patrimoine attendu proche de 10 000 logements fin 2026, avec des ouvertures régulières.

En résumé

Les Jardins d’Arcadie est un acteur de poids, adossé à Bouygues Immobilier. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut examiner le programme précis, le prix d’achat et le niveau de concurrence locale.