Ehpad Lacordaire Coallia à Recey-sur-Ource

Toutes les informations à savoir sur Coallia, l'exploitant de cette résidence médicalisée (Ehpad).

Coallia est une association reconnue d’utilité publique, engagée depuis plus de cinquante ans dans l’accompagnement social et médico-social. Elle est présente sur l’ensemble du territoire français et dirigée par Arnaud Richard depuis 2018. Parmi ses missions figure l’hébergement de personnes âgées dépendantes. Pour un acheteur en LMNP, c’est un profil singulier : un acteur associatif à but non lucratif, très différent des groupes commerciaux, à étudier avec une grille d’analyse spécifique.

Coallia : un acteur associatif de l’accompagnement social

L’association intervient dans plusieurs champs : l’hébergement et le logement accompagné de publics fragilisés, l’accueil de personnes en difficulté, l’accompagnement médico-social et, parmi ces missions, l’hébergement de personnes âgées dépendantes. Elle dispose d’un budget annuel de plusieurs centaines de millions d’euros et de places en établissements médico-sociaux dédiées aux personnes âgées.

Son statut d’association reconnue d’utilité publique la distingue des exploitants commerciaux : elle ne distribue pas de dividendes et réinvestit ses excédents dans ses missions.

Coallia en repères

• Statut : association reconnue d’utilité publique.
• Ancienneté : plus de 50 ans d’activité.
• Direction générale : Arnaud Richard, depuis 2018.
• Implantation : ensemble du territoire français.
• Missions : accompagnement social et médico-social, hébergement de personnes âgées dépendantes.

Comment fonctionne un investissement en Ehpad

Les recettes d’un Ehpad proviennent du tarif hébergement payé par le résident, du forfait dépendance financé en grande partie par l’APA et du forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. En LMNP, vous achetez une chambre meublée et la louez à l’exploitant par bail commercial. Avec un exploitant associatif, il faut vérifier le statut exact de la structure qui signe le bail.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant à vocation sociale ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un adossement associatif, plus stable qu’un fonds d’investissement ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 % du prix d’achat. Un exploitant associatif a une marge de manœuvre financière plus limitée qu’un groupe commercial, mais sa gouvernance est moins soumise aux arbitrages d’actionnaires. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la structure exacte qui signe le bail : association, filiale ou fondation ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les financements publics dont dépend l’établissement.

Le logement se revend avec son bail en cours. Pour un exploitant associatif, un acquéreur voudra connaître la stabilité des financements publics et la solidité des comptes.

Le contexte du secteur associatif

Le secteur médico-social associatif occupe une place importante en France, à côté des groupes commerciaux et des établissements publics. Il dépend plus étroitement des autorisations et des financements des autorités de santé et des départements, ce qui structure son équilibre économique.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier la structure signataire du bail et son statut juridique.
• Examiner la dépendance aux financements publics.
• Consulter les comptes publiés de l’association.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Coallia

Coallia est-elle une entreprise commerciale ?

Non. C’est une association reconnue d’utilité publique, qui ne distribue pas de dividendes.

Qui la dirige ?

Arnaud Richard, directeur général depuis 2018.

Quelles sont ses missions ?

L’accompagnement social et médico-social, dont l’hébergement de personnes âgées dépendantes.

En résumé

Coallia est un acteur associatif d’utilité publique, au profil très différent des groupes commerciaux. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut identifier la structure signataire et examiner ses financements et ses comptes.