Ehpad Manon Philogeris à Brest

Toutes les informations à savoir sur Philogeris, l'exploitant de cette résidence médicalisée (Ehpad).

Philogeris est un groupe indépendant de maisons de retraite, fondé en 1989 et dirigé depuis 2006 par Yann Reboulleau. Il fait le choix assumé de la proximité et de la taille humaine, à l’écart de la course au gigantisme. Pour un investisseur en LMNP, c’est un exploitant à gouvernance simple, qui présente un profil très différent des grands groupes cotés.

Philogeris : un groupe indépendant à taille humaine

Basé à Paris, Philogeris Résidences est une société par actions simplifiée dont le capital est contrôlé par son dirigeant. En 2017, Yann Reboulleau a pris le contrôle intégral du groupe par une opération de rachat avec soutien d’investisseurs partenaires, ce qui a consolidé l’indépendance de l’entreprise.

Le groupe met en avant la qualité de l’hôtellerie, la restauration préparée sur place et le maintien du lien social, avec l’idée de transformer les contraintes médicales en véritable projet de vie pour le résident.

Trois modèles d’exploitation

• Les résidences détenues en propre : le groupe est propriétaire et exploitant.
• Les établissements gérés pour le compte de partenaires : des investisseurs institutionnels confient l’exploitation à Philogeris.
• Les délégations de service public : des établissements gérés pour le compte de collectivités.

Cette variété donne au groupe une double expertise rare : celle d’un gestionnaire de maisons de retraite et celle d’un propriétaire immobilier.

Philogeris en chiffres

• Réseau : une quinzaine d’établissements en France.
• Capacité : plus de 1 100 lits.
• Rang : parmi les quinze premiers gestionnaires privés d’Ehpad.
• Dirigeant : Yann Reboulleau, président depuis 2006.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Philogeris

Le fonctionnement d’un Ehpad repose sur trois sources de financement : l’hébergement payé par le résident, la dépendance financée par l’APA et le soin pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant utilise ces recettes pour payer ses équipes, ses charges et le loyer dû aux propriétaires.

En tant qu’acheteur, vous êtes propriétaire d’une chambre louée à l’exploitant par un bail commercial. Vous n’avez aucune gestion à assumer, et le loyer est fixé au contrat, quel que soit le taux d’occupation de la chambre elle-même.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, en général de 9 à 12 ans ;
• un loyer contractuel, sans recherche de locataire ni état des lieux ;
• un statut LMNP permettant d’amortir le bien et le mobilier au régime réel ;
• des frais de notaire réduits dans le neuf et une TVA récupérable sous conditions ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Avec un exploitant de taille moyenne, il est utile de regarder l’historique de paiement des loyers et la fréquence des révisions. Le rendement net dépend de la taxe foncière, des frais de comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Les amortissements du bien et du mobilier constituent l’avantage fiscal principal : ils réduisent le résultat imposable et peuvent annuler l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier le modèle d’exploitation de la résidence : propre, pour compte de tiers ou délégation de service public.
• Lire le bail : durée ferme, indexation, répartition des travaux.
• Étudier la solidité financière du groupe, de taille moyenne et sans actionnaire institutionnel majeur.
• Comparer le prix d’achat avec le marché local.

Questions fréquentes sur Philogeris

Philogeris est-il un groupe coté ?

Non. Il s’agit d’un groupe privé indépendant, dont le capital est contrôlé par son dirigeant depuis 2017.

Quelle est la taille du réseau ?

Environ quinze établissements et plus de 1 100 lits, ce qui en fait un acteur de taille moyenne dans le classement des exploitants privés.

Que signifie délégation de service public ?

C’est un mode de gestion où une collectivité confie l’exploitation d’un établissement à un opérateur, ici Philogeris, dans un cadre contractuel défini.

En résumé

Philogeris offre un profil indépendant et de proximité. L’investissement en LMNP y suit le schéma habituel du bail commercial, avec une analyse à mener sur la solidité d’un groupe de taille moyenne et sur la résidence choisie.