Almage

Almage est un groupe familial entièrement dédié à la maladie d’Alzheimer et aux pathologies apparentées. Ses Ehpad, tous spécialisés, sont implantés dans des villes choisies pour leur cadre et leur accessibilité. Pour un investisseur en LMNP, c’est un positionnement de niche médicale, qui offre une visibilité différente de celle des grands généralistes.

Almage : l’expertise Alzheimer comme signature

Le groupe a été fondé par le docteur Alfred Saillon, psychogériatre, et par Anne Saillon, neuropsychologue. Le docteur Saillon avait créé l’activité à Fontainebleau dès les années 1980, avant que le groupe ne prenne sa forme actuelle. Almage, acronyme d’« Alliance Maladie d’Alzheimer et Gériatrie », consacre la totalité de son activité à la prise en charge des maladies neurodégénératives.

La direction est aujourd’hui assurée par la génération suivante : Marc Saillon, directeur général, aux côtés d’Anne Saillon, qui conseille le groupe sur son projet cognitif. Le capital est resté familial, ce qui garantit une continuité de vision.

Des résidences pensées pour la maladie

Les établissements Almage sont conçus avec une architecture intérieure adaptée : circulations sécurisées, repères visuels, jardins thérapeutiques et espaces de vie à échelle humaine. L’accompagnement repose sur des équipes formées aux troubles cognitifs et sur des approches non médicamenteuses. Les résidences se trouvent notamment à Paris (9e arrondissement), Fontainebleau, Rueil-Malmaison, Reims, La Ville-du-Bois et Mérignac.

Almage en repères

• Spécialisation : 100 % Alzheimer et maladies apparentées.
• Gouvernance : groupe familial, deuxième génération aux commandes.
• Implantations : Paris, Fontainebleau, Rueil-Malmaison, Reims, La Ville-du-Bois, Mérignac.
• Positionnement : hyper-médicalisé et haut de gamme.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Almage

L’Ehpad se finance par trois tarifs : l’hébergement payé par le résident, la dépendance couverte par l’APA et les soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant en tire les moyens de rémunérer son personnel, de couvrir ses charges et de verser le loyer aux propriétaires.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée, louée à l’exploitant par bail commercial. Chez Almage, la spécificité tient à la nature de la résidence : le public est ciblé, ce qui peut limiter la concurrence mais impose un exploitant très spécialisé.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant spécialisé ;
• des résidences souvent bien situées, dans des emplacements premium ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un loyer contractuel, perçu sans gestion locative ;
• un patrimoine dans un segment de niche à forte valeur médicale.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

Dans les Ehpad, la rentabilité brute proposée aux particuliers se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %. Les établissements spécialisés et haut de gamme affichent des prix d’achat au lit plus élevés, ce qui peut ramener la rentabilité vers le bas de la fourchette. Il faut donc comparer le loyer annuel au prix de la chambre et vérifier la fréquence et la formule d’indexation.

Le LMNP au réel reste le levier principal : l’amortissement de la chambre et du mobilier réduit le résultat imposable et peut annuler l’impôt sur plusieurs années.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer le poids de la spécialisation Alzheimer : un exploitant dédié à un seul public est plus exposé aux évolutions de ce segment.
• Comparer le prix d’achat au lit avec celui d’Ehpad généralistes de la même zone.
• Lire le bail : durée, indexation, répartition des travaux.
• Étudier la taille et la solidité de l’exploitant, de taille moyenne.

Questions fréquentes sur Almage

Almage n’accueille-t-il que des malades d’Alzheimer ?

Oui. Les établissements du groupe sont dédiés à la maladie d’Alzheimer et aux maladies neurodégénératives apparentées.

Où se situent les résidences ?

À Paris, Fontainebleau, Rueil-Malmaison, Reims, La Ville-du-Bois et Mérignac, selon les établissements ouverts.

Le groupe est-il familial ?

Oui. Le capital est resté familial et la direction a été confiée à la deuxième génération, Marc Saillon.

En résumé

Almage propose un investissement en LMNP dans un segment de niche, celui de la prise en charge Alzheimer. L’intérêt tient à la spécialisation de l’exploitant et à la qualité des établissements ; la vigilance porte sur le prix d’achat au lit et sur la taille du groupe.