Gdp Vendome (Dolcea)

GDP Vendôme, qui commercialise ses produits sous la marque Dolcéa, est à la fois exploitant d’Ehpad et promoteur immobilier. Actif depuis 1990, le groupe a la particularité de maîtriser toute la chaîne de l’investissement : il conçoit les résidences, les construit, les commercialise auprès des particuliers puis les exploite. Pour un acheteur en LMNP, c’est un schéma intégré qui simplifie l’interlocuteur, mais qui demande de regarder de près la solidité de l’opérateur.

GDP Vendôme : promoteur et exploitant à la fois

Le groupe a développé deux marques : Dolcéa, spécialisée dans les résidences médicalisées et les résidences seniors, et Villa Sully, un concept de résidence plus haut de gamme. Il a longtemps proposé des programmes neufs en Ehpad à des investisseurs particuliers en Censi-Bouvard puis en LMNP, avant de se tourner vers l’exploitation.

Le siège du groupe est situé à Paris, avenue de l’Opéra. La présidence est assurée par Jean-François Gobertier. Le capital social dépasse 172 millions d’euros, ce qui donne une idée de l’échelle de la société.

Des liens historiques avec DomusVi

En 2011, la branche médicalisée du groupe a fusionné avec DomusVi, ce qui a donné naissance à l’un des leaders français de la dépendance. GDP Vendôme a toutefois continué son développement de façon autonome, avec ses propres établissements et ses propres programmes d’investissement. La distinction entre les deux entités reste à connaître avant de s’engager, car les baux ne sont pas toujours signés avec le même exploitant.

GDP Vendôme en chiffres

• Parc : une trentaine d’établissements médicalisés.
• Capacité : plus de 2 600 lits en France.
• Marques : Dolcéa et Villa Sully.
• Ancienneté : plus de trente ans d’expérience dans la dépendance.
• Capital social : plus de 172 M€.

Comment fonctionne un investissement en Ehpad GDP Vendôme

L’Ehpad se finance par trois tarifs : l’hébergement payé par le résident, la dépendance couverte en grande partie par l’APA et le soin pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant en tire les moyens de payer ses équipes, ses charges et le loyer des propriétaires.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée, neuve ou ancienne, et vous la louez à l’exploitant par bail commercial. Comme le groupe est aussi promoteur, vous pouvez être démarché au stade de la construction : c’est l’occasion de comparer le prix du lit et le loyer annoncé avec ceux du marché.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, avec un loyer fixé au contrat ;
• une résidence souvent neuve ou récente, avec des équipements modernes ;
• des frais de notaire réduits dans le neuf et une TVA récupérable sous conditions ;
• l’amortissement du bien et du mobilier, qui réduit la fiscalité des loyers ;
• un seul interlocuteur du projet à l’exploitation.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad se situe habituellement entre 3,5 % et 4,5 %. Dans un programme vendu par un promoteur qui est aussi l’exploitant, le prix de vente intègre souvent la marge de la promotion : il est donc utile de le comparer avec le prix de chambres équivalentes dans des résidences voisines ou sur le marché de la revente.

Le LMNP au réel permet d’amortir la chambre et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années. En revanche, la taxe foncière, les frais de comptabilité et les éventuels gros travaux doivent être inscrits dans le calcul du rendement net.

Points de vigilance avant d’acheter

• Vérifier quelle société exploite la résidence et qui signe le bail.
• Comparer le prix de vente au lit avec les références du marché, car un promoteur-exploitant fixe lui-même son prix.
• Étudier la solidité financière de l’exploitant et ses derniers comptes publiés.
• S’assurer des clauses de révision et des gros travaux à la charge du propriétaire.

Questions fréquentes sur GDP Vendôme

GDP Vendôme et Dolcéa, est-ce la même chose ?

Dolcéa est la marque sous laquelle GDP Vendôme commercialise et exploite ses résidences médicalisées et résidences seniors.

Qu’est-ce que Villa Sully ?

C’est un concept de résidence plus haut de gamme, associé à la marque du groupe.

Le groupe fait-il partie de DomusVi ?

Non. Sa branche médicalisée a fusionné avec DomusVi en 2011, mais GDP Vendôme poursuit depuis son propre développement.

En résumé

GDP Vendôme est un acteur intégré, à la fois promoteur et exploitant. Cette double casquette apporte de la cohérence à l’investisseur, mais impose de comparer attentivement prix, loyer et solidité de l’opérateur avant de s’engager.