Hermes Santé

Hermès Santé est un groupe familial indépendant, fondé en 2002 et basé à Saint-Raphaël, dans le Var. Il est spécialisé dans la prise en charge des personnes âgées dépendantes en région Provence-Alpes-Côte d’Azur. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant régional au positionnement premium, dont les six établissements ont obtenu une certification qualité externe.

Hermès Santé : un groupe familial de la côte méditerranéenne

Dirigé par la famille Spagnou, le groupe a bâti sa croissance sur une stratégie de proximité et de qualité, en concentrant son développement sur la région PACA. Ses établissements, situés dans des cadres souvent exceptionnels, allient une architecture soignée à une rigueur médicale que valorise une clientèle exigeante, désireuse de passer sa retraite au soleil.

Depuis plus de dix ans, les équipes sont formées à la bientraitance, avec des méthodes fondées sur la philosophie du soin et sur la relation entre le soignant et la personne soignée.

Une démarche qualité reconnue

Les six établissements médicalisés du groupe ont obtenu la certification Qualicert, délivrée par un organisme externe agréé. Cette certification récompense la qualité de l’ensemble des services : accueil, animation, restauration, soin, entretien et sécurité. Pour un propriétaire de chambre, c’est un élément qui rassure sur le sérieux de la gestion quotidienne.

Hermès Santé en chiffres

• Création : 2002.
• Établissements : 6 résidences médicalisées.
• Capacité : environ 480 lits.
• Implantation : région PACA, notamment à Marseille, La Bouilladisse et Saint-Raphaël.
• Certification : Qualicert pour l’ensemble des établissements.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Hermès Santé

Les recettes d’un Ehpad proviennent du tarif hébergement payé par le résident, du forfait dépendance financé en grande partie par l’APA et du forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle ses équipes, ses charges et le loyer des propriétaires.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée, louée à l’exploitant par bail commercial. Hermès Santé assure la gestion complète, et vous percevez un loyer contractuel quel que soit le taux de remplissage de votre chambre.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant certifié ;
• des résidences situées dans un marché porteur, avec une forte attractivité des retraités ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine immobilier transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %. Sur la Côte d’Azur et dans le Var, les prix d’achat sont plus élevés que la moyenne, ce qui peut ramener la rentabilité vers le bas de la fourchette, mais soutient la valeur patrimoniale. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux non couverts par l’exploitant.

Le régime réel permet d’amortir la chambre et le mobilier, ce qui diminue l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

Chez Hermès Santé, où les prix d’achat sont élevés, une lecture précise du bail permet de vérifier que le loyer reste en phase avec la valeur de la chambre. Quelques clauses méritent une attention particulière :

• la durée ferme et les conditions de renouvellement à l’échéance ;
• l’indexation du loyer : indice retenu, périodicité et plafonnement éventuel ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux et remplacement du mobilier ;
• les garanties offertes par le preneur : dépôt de garantie, caution ou engagement d’une maison mère ;
• les clauses de cession du bail et de substitution d’exploitant.

La sortie doit aussi être pensée dès l’achat. La chambre peut être revendue à un autre investisseur, avec le bail en cours, ce qui donne de la valeur à un contrat long et à un loyer régulièrement versé. À l’inverse, un bail proche de son terme ou un loyer contesté pèse sur le prix de revente. Garder les quittances, les avenants et les comptes de l’exploitant facilite le moment venu la négociation avec un acheteur.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer l’exposition à une seule région : toute l’activité est en PACA.
• Comparer le prix d’achat au lit, souvent élevé dans le Var.
• Lire le bail : durée, indexation, charges.
• Évaluer la taille du groupe, avec six établissements.

Questions fréquentes sur Hermès Santé

Où se situent les résidences ?

En région PACA, à Marseille, La Bouilladisse et Saint-Raphaël notamment.

Qu’est-ce que la certification Qualicert ?

C’est une certification de service délivrée par un organisme externe agréé, qui atteste de la qualité de l’accueil, des soins, de la restauration, de l’entretien et de la sécurité.

Le groupe est-il indépendant ?

Oui, il s’agit d’un groupe familial indépendant, dirigé par la famille Spagnou.

En résumé

Hermès Santé est un exploitant familial de la côte méditerranéenne, centré sur la qualité. L’investissement en LMNP y est classique ; il faut surtout comparer le prix d’achat au loyer proposé et mesurer la dépendance à un marché régional unique.