Hotels Du Soleil

Hôtels du Soleil est aujourd’hui connu sous le nom de Sowell Hôtels & Résidences. Ce groupe hôtelier français a été fondé en 1985 par Jean-Paul Schaeffer et est basé à Aix-en-Provence. Filiale du groupe Sofisol, spécialiste de l’hébergement touristique depuis près de quarante ans, il exploite des résidences de tourisme dans les plus belles régions du sud de la France. Pour un acheteur en LMNP, le changement de nom impose de vérifier la société et la marque sous lesquelles la résidence est aujourd’hui commercialisée.

Hôtels du Soleil : un spécialiste du tourisme dans le Sud

Le groupe s’est bâti sur l’hébergement hôtelier et les résidences de tourisme, avec une implantation dans le sud de la France et à la montagne. Il gère une dizaine de résidences et bénéficie d’un vaste réseau de plus de 110 tour-opérateurs européens, qui permet d’optimiser le remplissage de ses établissements tout au long de l’année.

Cette ouverture commerciale est un atout pour des résidences dont l’activité dépend fortement de la saison : l’accès à de nombreuses sources de clientèle aide à lisser les creux.

Hôtels du Soleil en chiffres

• Création : 1985, par Jean-Paul Schaeffer.
• Siège : Aix-en-Provence.
• Parc : 11 résidences dans le sud de la France.
• Réseau commercial : plus de 110 tour-opérateurs européens.
• Groupe : Sofisol, spécialiste de l’hébergement touristique.

Comment fonctionne une résidence de tourisme en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence de tourisme et le louez à l’exploitant par bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans. L’exploitant commercialise les séjours, assure l’accueil, le ménage, l’entretien et la gestion de la résidence. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, indépendamment de la fréquentation de son logement.

Le bail prévoit souvent un nombre de séjours gratuits ou à tarif préférentiel pour le propriétaire, dans la résidence ou dans le réseau de l’exploitant.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de 9 ans minimum, avec un loyer fixé au contrat ;
• aucune gestion locative ni commercialisation à assurer ;
• la possibilité de séjourner dans sa propre résidence selon les conditions du bail ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions pour une résidence classée.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

En résidence de tourisme, la rentabilité brute proposée est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Elle dépend de la destination, du classement, de l’ancienneté du bâtiment et de la saisonnalité. Le rendement net doit tenir compte de la taxe foncière, des frais de comptabilité du LMNP et des travaux et renouvellements de mobilier à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société exploitante et la marque actuelle, après le changement de nom ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, mobilier ;
• les séjours propriétaire et leurs conditions.

Le logement se revend avec son bail en cours, sur un marché de seconde main. La liquidité dépend de la destination, du classement et de la durée restante du bail.

Le contexte du marché des résidences de tourisme

Le tourisme domestique reste un secteur dynamique en France, en particulier à la mer et à la montagne. Les résidences sont toutefois exposées aux aléas climatiques, à la saisonnalité et à l’évolution des destinations : le choix du lieu et du classement est déterminant.

Points de vigilance avant d’acheter

• Vérifier la société exploitante et la marque sous lesquelles la résidence est commercialisée.
• Examiner la saisonnalité et le taux d’occupation.
• Étudier le classement et l’état du bâtiment.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Hôtels du Soleil

Hôtels du Soleil et Sowell, est-ce le même groupe ?

Oui. Hôtels du Soleil est aujourd’hui connu sous le nom de Sowell Hôtels & Résidences.

Où sont situées les résidences ?

Dans les plus belles régions du sud de la France, avec une implantation à la montagne.

Quel est le rôle des tour-opérateurs ?

Ils commercialisent les séjours, ce qui permet d’optimiser le remplissage des résidences.

En résumé

Hôtels du Soleil, devenu Sowell Hôtels & Résidences, est un exploitant historique du tourisme dans le Sud. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut vérifier la société exploitante, la destination et la saisonnalité.