Les Jardins de Brescou

Les Jardins de Brescou est un Ehpad situé à Agde, dans l’Hérault, géré par la société SAS Florea Agde. L’établissement propose entre 50 et 100 places réparties en 65 chambres individuelles et dispose d’une unité dédiée aux résidents atteints de la maladie d’Alzheimer. Pour un acheteur en LMNP, il s’agit d’un exploitant mono-site, à analyser avant tout sur la qualité de la résidence et sur les clauses du bail.

Les Jardins de Brescou : un Ehpad ancré à Agde

Situé au cœur de l’Hérault, l’établissement s’inscrit dans le paysage médico-social local avec une gestion à visage humain. Il profite du climat de la région, qui offre un cadre de vie lumineux et chaleureux, et privilégie le maintien du lien social et familial, une valeur chère aux habitants du Sud.

La résidence est exploitée par la SAS Florea Agde, qui adopte une démarche ESG (Environnement, Social, Sociétal, Gouvernance). Cette politique vise à orienter les décisions vers un impact positif et durable sur la vie des résidents.

L’établissement en repères

• Localisation : Agde, dans l’Hérault.
• Exploitant : SAS Florea Agde.
• Capacité : entre 50 et 100 places, dont 65 chambres individuelles.
• Spécificité : une unité dédiée aux résidents atteints de la maladie d’Alzheimer.
• Démarche : politique ESG revendiquée.

Comment fonctionne un investissement dans cet Ehpad

Les recettes d’un Ehpad se composent du tarif hébergement payé par le résident, du forfait dépendance financé en grande partie par l’APA et du forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle ses équipes, ses charges et le loyer des propriétaires.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée, louée à l’exploitant par bail commercial. Le loyer est fixé au contrat, et vous n’avez ni locataire à trouver ni gestion quotidienne à assumer.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant local ;
• un emplacement dans une ville balnéaire attractive pour les retraités ;
• un loyer contractuel, perçu sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans un établissement mono-site, le remplissage de la résidence détermine directement les résultats de l’exploitant : le taux d’occupation, l’évaluation externe et les contrôles des autorités sont donc des éléments à demander. Le rendement net doit intégrer la taxe foncière, les frais de comptabilité du LMNP et les travaux non couverts par l’exploitant.

Le régime réel permet d’amortir la chambre et le mobilier, ce qui diminue l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

Pour un établissement mono-site comme Les Jardins de Brescou, le bail concentre l’essentiel du risque : il mérite une lecture particulièrement attentive. Quelques clauses méritent une attention particulière :

• la durée ferme et les conditions de renouvellement à l’échéance ;
• l’indexation du loyer : indice retenu, périodicité et plafonnement éventuel ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux et remplacement du mobilier ;
• les garanties offertes par le preneur : dépôt de garantie, caution ou engagement d’une maison mère ;
• les clauses de cession du bail et de substitution d’exploitant.

La sortie doit aussi être pensée dès l’achat. La chambre peut être revendue à un autre investisseur, avec le bail en cours, ce qui donne de la valeur à un contrat long et à un loyer régulièrement versé. À l’inverse, un bail proche de son terme ou un loyer contesté pèse sur le prix de revente. Garder les quittances, les avenants et les comptes de l’exploitant facilite le moment venu la négociation avec un acheteur.

Points de vigilance avant d’acheter

• Comprendre le risque d’un exploitant mono-site : un seul établissement concentre l’ensemble de l’activité.
• Lire le bail : durée ferme, indexation, charges et gros travaux.
• Demander l’évaluation externe la plus récente et les derniers contrôles de l’Agence régionale de santé.
• Vérifier les comptes de la SAS Florea Agde.

Questions fréquentes

Quelle est la capacité de l’établissement ?

Entre 50 et 100 places, avec 65 chambres individuelles et une unité Alzheimer.

Qui exploite l’établissement ?

La société SAS Florea Agde, qui revendique une démarche ESG.

Un Ehpad mono-site est-il plus risqué ?

Il est plus exposé : son activité dépend d’un seul établissement. Il faut donc examiner de près le taux d’occupation, les comptes et la qualité de l’évaluation externe.

En résumé

Les Jardins de Brescou offre un investissement en LMNP dans une résidence unique d’une ville balnéaire. L’attention doit porter sur le bail, le remplissage et la solidité de l’exploitant mono-site.