Kerdonis est un groupe créé et dirigé par Mario Di Rosa, fondé à Pontivy, en Bretagne, en 2004. Il conçoit et gère des résidences pour personnes âgées dans le Grand Ouest, avec une conviction : faire de chaque établissement un véritable lieu de vie. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant régional de taille moyenne, au savoir-faire reconnu dans la création et la gestion de résidences médico-sociales.
Kerdonis : des lieux de vie dans le Grand Ouest
Le groupe réalise des résidences qui privilégient le confort, la dimension humaine, le respect et la qualité. Dans chacune, il met en place un projet de vie, d’animation et de soins. Les établissements s’adressent à des personnes âgées ayant besoin d’assistance, de soins et de sécurité, et sont conçus à une échelle humaine.
Kerdonis participe aussi à l’aménagement local : il s’implique dans les réseaux gérontologiques de ses communes, développe des partenariats solides et contribue à dynamiser le tissu économique local.
Kerdonis en chiffres
- Création : 2004, à Pontivy.
- Réseau : 9 résidences, dont 8 résidences médicalisées et 1 résidence services seniors.
- Capacité : 549 lits et 50 appartements.
- Implantation : Bretagne, Normandie, Pays de la Loire et Centre-Val de Loire.
- Statut : société par actions simplifiée, au capital estimé à 384 000 €.
Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Kerdonis
Un Ehpad perçoit trois types de recettes : le tarif hébergement payé par le résident, le forfait dépendance couvert en grande partie par l’APA et le forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle son personnel, ses charges et le loyer dû aux propriétaires.
En LMNP, vous achetez une chambre meublée, louée à l’exploitant par bail commercial. Kerdonis assure la gestion complète : accueil, soins, restauration, entretien et animation. Le loyer, fixé au contrat, vous est versé sans démarche locative.
Ce que cela change pour un investisseur LMNP
- un bail commercial de longue durée avec un exploitant de proximité ;
- des résidences à taille humaine dans des territoires où le besoin d’hébergement est réel ;
- un loyer contractuel, sans gestion locative ;
- l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
- un patrimoine transmissible.
Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur
La rentabilité brute proposée en Ehpad est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans le Grand Ouest, les prix d’achat sont souvent plus modérés que dans les grandes métropoles, ce qui peut favoriser le rendement à condition que le niveau de loyer reste cohérent. Le rendement net doit intégrer la taxe foncière, les frais de comptabilité du LMNP et les travaux à la charge du propriétaire.
Le régime réel permet d’amortir la chambre et le mobilier et de réduire fortement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie
Avec un groupe de taille moyenne comme Kerdonis, le bail est la principale protection du propriétaire : il doit être lu clause par clause. Quelques clauses méritent une attention particulière :
- la durée ferme et les conditions de renouvellement à l’échéance ;
- l’indexation du loyer : indice retenu, périodicité et plafonnement éventuel ;
- la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux et remplacement du mobilier ;
- les garanties offertes par le preneur : dépôt de garantie, caution ou engagement d’une maison mère ;
- les clauses de cession du bail et de substitution d’exploitant.
La sortie doit aussi être pensée dès l’achat. La chambre peut être revendue à un autre investisseur, avec le bail en cours, ce qui donne de la valeur à un contrat long et à un loyer régulièrement versé. À l’inverse, un bail proche de son terme ou un loyer contesté pèse sur le prix de revente. Garder les quittances, les avenants et les comptes de l’exploitant facilite le moment venu la négociation avec un acheteur.
Points de vigilance avant d’acheter
- Mesurer la taille du groupe : neuf résidences, avec un capital social modeste.
- Lire le bail : durée ferme, indexation, charges.
- Vérifier la société locataire et la structure juridique de chaque résidence.
- Comparer le prix d’achat avec le marché local.
Questions fréquentes sur Kerdonis
Où se situe le groupe ?
Dans le Grand Ouest : Bretagne, Normandie, Pays de la Loire et Centre-Val de Loire.
Quelle est la nature des résidences ?
Huit résidences médicalisées et une résidence services seniors, pour 549 lits et 50 appartements.
Le groupe est-il indépendant ?
Oui. Kerdonis est une société par actions simplifiée fondée et dirigée par Mario Di Rosa, sans adossement à un grand réseau national.
En résumé
Kerdonis propose un investissement en LMNP dans un groupe régional de taille humaine. Le schéma est classique et sécurisé par le bail commercial ; la vigilance porte sur la taille du groupe et sur la solidité de chaque société locataire.
