Les Estudines (Réside Etudes)

Les Estudines est la marque de résidences étudiantes du groupe Réside Études, pionnier français des résidences avec services depuis 1989. Implantées dans les grandes villes universitaires, à proximité des campus et bien desservies par les transports, ses résidences proposent des logements meublés et équipés, du studio au trois-pièces. Pour un acheteur en LMNP, l’enjeu majeur est de bien comprendre la situation du groupe, placé depuis fin 2023 sous un plan de sauvegarde.

Les Estudines : la marque étudiante de Réside Études

Réside Études est l’un des piliers historiques de l’investissement en résidences gérées en France. Les Estudines en est la marque dédiée aux étudiants, avec une offre de logements meublés comprenant une pièce principale, un espace cuisine équipé, une entrée et une salle d’eau. Les résidences incluent généralement internet, des espaces communs et des services pour la vie étudiante.

La direction du groupe est assurée par Robert Verges, directeur général.

Un plan de sauvegarde à suivre

Le groupe Réside Études a engagé depuis fin 2023 un plan de sauvegarde, validé mi-2025 par le tribunal de commerce de Paris pour une durée de huit ans. Ce plan organise le remboursement du passif et la poursuite de l’exploitation. Pour un propriétaire, il est essentiel de suivre son évolution et ses conséquences résidence par résidence : loyers, revalorisations, travaux, exploitation des sites.

Les Estudines en repères

• Groupe : Réside Études, pionnier des résidences avec services depuis 1989.
• Offre : logements meublés et équipés, du studio au trois-pièces.
• Implantation : grandes villes universitaires, près des campus et des transports.
• Situation : plan de sauvegarde validé mi-2025 sur huit ans.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Dans une résidence étudiante, vous achetez un logement meublé et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant recherche les étudiants, gère les contrats, les services et l’entretien. Le loyer vous est versé selon le contrat, y compris pendant l’été, lorsque la résidence est moins occupée.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, soumis aux conditions du plan de sauvegarde ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• des résidences placées dans des villes universitaires ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans le cas d’un exploitant sous plan de sauvegarde, la valeur réelle du loyer dépend de ce que prévoit le plan pour chaque programme : certains baux ont pu être adaptés ou renégociés. Le rendement net doit intégrer la taxe foncière, les frais de comptabilité du LMNP et les éventuels travaux.

Le LMNP au réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit le résultat imposable tant que l’exploitation se poursuit dans le cadre du bail.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• les modifications apportées par le plan : loyers, échéanciers, avenants ;
• la durée ferme du bail et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, gros travaux ;
• les clauses de cession et de substitution d’exploitant.

Pour la revente, la situation du plan de sauvegarde pèse sur la valeur : un acquéreur voudra connaître le loyer actuellement versé et le calendrier prévu. Se faire accompagner par un professionnel est recommandé.

Points de vigilance avant d’acheter

• Se renseigner précisément sur le plan de sauvegarde et sur son application à la résidence visée.
• Vérifier l’identité du preneur du bail et la continuité des engagements.
• Comparer le loyer actuel avec celui du contrat d’origine.
• Évaluer la qualité et l’ancienneté de la résidence.

Questions fréquentes sur Les Estudines

Les Estudines et Réside Études, est-ce la même chose ?

Les Estudines est la marque de résidences étudiantes du groupe Réside Études, qui en est la maison mère.

Que signifie plan de sauvegarde ?

C’est une procédure qui permet à une entreprise de continuer son activité tout en réorganisant son passif. Celui de Réside Études a été validé mi-2025 pour huit ans.

Mon loyer est-il remis en cause ?

Cela dépend du plan et du programme : il faut vérifier les avenants et se faire accompagner pour suivre résidence par résidence.

En résumé

Les Estudines est une marque ancienne et bien implantée. Le contexte de sauvegarde du groupe impose une vigilance accrue et un accompagnement professionnel avant tout achat ou arbitrage.