Les Jasmins est un gestionnaire de résidences seniors né en 2019 de l’association entre Pascal Cadeau et Claude Vacher, deux professionnels forts de près de trente ans d’expérience dans les résidences services seniors. Indépendant et familial, il se distingue par des résidences à taille humaine, implantées dans des villes moyennes et des communes rurales. Pour un acheteur en LMNP, c’est une alternative aux grands groupes financiers, avec une identité forte de proximité.
Les Jasmins : un gestionnaire à taille humaine
Pascal Cadeau avait notamment fondé en 1994 le concept de résidences seniors La Girandière, avant de s’associer à Claude Vacher pour lancer Les Jasmins. Ce parcours donne au groupe une connaissance fine du secteur et de ses exigences. Pascal Cadeau assure la présidence, Claude Vacher la direction générale.
Le groupe propose des résidences de 65 à 80 logements, plus petites que celles des grands opérateurs, avec des services à toute heure, une cuisine préparée sur place et une ambiance chaleureuse.
Une implantation différente des grands opérateurs
Les Jasmins s’installe dans des communes rurales et des villes moyennes de plus de 5 000 habitants, contrairement aux grands opérateurs concentrés dans les métropoles. Ce choix répond à une demande de seniors qui souhaitent rester près de chez eux, dans un territoire qu’ils connaissent, plutôt que de déménager vers une grande ville.
Les Jasmins en chiffres
- Création : 2019.
- Taille des résidences : de 65 à 80 logements.
- Implantation : communes rurales et villes moyennes de plus de 5 000 habitants.
- Développement : une dizaine de projets en cours et une vingtaine d’autres en préparation.
- Dirigeants : Pascal Cadeau (président) et Claude Vacher (directeur général).
Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP
Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services, la restauration et la gestion. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, sans gestion locative.
Ce que cela change pour un investisseur LMNP
- un bail commercial de longue durée avec un exploitant indépendant ;
- des résidences à taille humaine, dans des territoires moins denses ;
- un loyer contractuel, sans gestion locative ;
- l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
- dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.
Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur
La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans les villes moyennes, le prix d’achat est plus modéré, mais la profondeur de la demande est aussi plus faible : le taux de remplissage d’une résidence dépend étroitement du bassin de population. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.
Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.
Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie
- la société locataire et ses garanties ;
- la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
- l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
- la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
- les clauses de cession du bail.
Pour la revente, un exploitant récent impose d’avoir un historique de loyers et d’occupation suffisant pour convaincre un acquéreur.
Le contexte du marché des résidences seniors
Le vieillissement de la population soutient la demande de logements adaptés aux seniors autonomes, y compris dans les villes moyennes et les territoires ruraux, où l’offre est plus rare. La contrepartie est une clientèle potentielle plus restreinte et une sensibilité plus forte au tarif demandé.
Points de vigilance avant d’acheter
- Mesurer la jeunesse du groupe, créé en 2019.
- Examiner le bassin de population de la commune d’accueil.
- Vérifier la société locataire et ses garanties.
- Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.
Questions fréquentes sur Les Jasmins
Qui a fondé Les Jasmins ?
Pascal Cadeau et Claude Vacher, en 2019, avec près de trente ans d’expérience dans les résidences seniors.
Quelle est la taille des résidences ?
Entre 65 et 80 logements, ce qui correspond à une échelle plus humaine que les grands opérateurs.
Où se situent les résidences ?
Dans des communes rurales et des villes moyennes de plus de 5 000 habitants.
En résumé
Les Jasmins est un exploitant familial et récent, à l’implantation originale. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; la vigilance porte sur la jeunesse du groupe et sur la profondeur de la demande locale.
