Loisirs Côté Vacances (LCV) est une association loi 1901 créée en 2009, dont le siège est à Caussade, en Tarn-et-Garonne. Elle s’est positionnée sur un segment de niche : la reprise et le redressement de résidences de tourisme, d’affaires et étudiantes en difficulté, notamment issues de programmes de défiscalisation. Pour un acheteur ou un propriétaire en LMNP, c’est un repreneur à connaître, dont le statut associatif et la stratégie de prix doux sont singuliers.
Loisirs Côté Vacances : le spécialiste de la reprise en difficulté
Le groupe reprend des résidences dont l’exploitant précédent a cessé son activité ou s’est retiré, ce qui est fréquent dans les programmes issus de la défiscalisation. Il propose une alternative aux propriétaires qui se retrouvent sans exploitant, avec un fonctionnement associatif et participatif et l’ambition de devenir l’un des premiers spécialistes français de la gestion de résidences en difficulté.
Son positionnement tarifaire est celui des « prix doux » : une offre accessible, centrée sur la convivialité plus que sur le standing, avec une clientèle familiale et des séjours à prix maîtrisés.
LCV en chiffres
- Création : 2009, association loi 1901.
- Siège : Caussade, en Tarn-et-Garonne.
- Parc : une quinzaine de résidences, de la mer à la montagne, jusqu’en Suisse.
- Zones : mer (Var), montagne (Hautes-Pyrénées, Haut-Rhin) et Suisse.
- Spécialité : reprise et redressement de résidences en difficulté.
Comment fonctionne une résidence de tourisme en LMNP
Vous détenez un logement meublé dans une résidence de tourisme que vous louez à l’exploitant par bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans. En cas de reprise par LCV, un nouveau bail ou un avenant est généralement signé avec le propriétaire. L’exploitant commercialise les séjours, assure l’accueil et l’entretien, et verse le loyer prévu au bail.
Ce que cela change pour un investisseur LMNP
- un bail commercial, parfois renégocié lors de la reprise ;
- un repreneur pour des résidences qui n’avaient plus d’exploitant ;
- aucune gestion locative ni commercialisation ;
- l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
- un patrimoine immobilier transmissible.
Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur
Dans une résidence reprise, le loyer proposé est souvent inférieur à celui du bail d’origine, car il est calé sur l’activité réelle de la résidence. Il faut donc analyser le loyer actuel, plutôt que celui affiché dans l’acte d’achat. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.
Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.
Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie
- les conditions de reprise du bail et l’historique des loyers ;
- la durée ferme du nouveau bail et ses conditions de renouvellement ;
- l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
- la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, mobilier ;
- le statut associatif de l’exploitant et ses implications.
Pour la revente, un acquéreur voudra connaître la situation de la résidence avant et après la reprise : le loyer, le taux d’occupation et l’état du bâtiment sont les éléments décisifs.
Le contexte du marché des résidences en difficulté
Plusieurs milliers de logements issus de programmes de défiscalisation sont aujourd’hui exploités dans des résidences dont les exploitants successifs ont connu des difficultés. Des opérateurs spécialisés interviennent pour les redresser, ce qui sauve parfois la valeur du bien mais impose souvent des concessions de loyer.
Points de vigilance avant d’acheter
- Distinguer le loyer d’origine du loyer réellement versé aujourd’hui.
- Examiner le statut associatif et la solidité financière de l’exploitant.
- Étudier l’état de la résidence et les travaux à prévoir.
- Comparer le prix d’achat avec le loyer actuel.
Questions fréquentes sur Loisirs Côté Vacances
LCV est-il une entreprise commerciale ?
Non. C’est une association loi 1901, créée en 2009 et basée à Caussade.
Quel est son métier ?
La reprise et le redressement de résidences de tourisme, d’affaires et étudiantes en difficulté.
Que se passe-t-il pour mon loyer en cas de reprise ?
Il peut être renégocié : il faut examiner précisément le nouveau bail et le comparer au loyer d’origine.
En résumé
Loisirs Côté Vacances est un repreneur associatif de résidences en difficulté, au positionnement prix doux. L’investissement ou le maintien d’un bien chez LCV impose d’analyser le loyer actuel, l’état de la résidence et les conditions de reprise.
