Medicharme est un exemple à connaître pour tout acheteur qui envisage une chambre en Ehpad. Ce groupe, créé en 2015, avait atteint en moins de dix ans le rang d’exploitant national avant d’être placé en liquidation judiciaire avec poursuite d’activité en février 2024. Ses résidences ont depuis été reprises par d’autres opérateurs : avant tout achat, revente ou arbitrage, il faut donc identifier l’exploitant réellement en place.
Medicharme : une ascension rapide
Né en 2015 de l’association d’investisseurs privés, de médecins et d’acteurs financiers, le groupe s’est développé à une vitesse remarquable en reprenant des établissements et en multipliant les sociétés d’exploitation. Il a fini par exploiter 43 établissements et employer environ 1 200 salariés. Cette croissance rapide s’est faite en partie par endettement, dans un secteur où les coûts de personnel et d’énergie ont fortement augmenté.
La procédure de février 2024
En février 2024, le tribunal de commerce de Nanterre a placé le groupe en liquidation judiciaire avec poursuite d’activité. Cette procédure permet de maintenir les établissements en fonctionnement pendant que leur reprise est organisée. Les résidences ont ensuite été reprises par différents opérateurs du secteur, notamment des groupes comme Domidep, afin d’assurer la continuité de l’accompagnement des résidents.
Medicharme en repères
- Création : 2015.
- Taille maximale : 43 établissements et environ 1 200 salariés.
- Statut aujourd’hui : liquidation judiciaire prononcée en février 2024, avec reprise des établissements.
- Exploitants actuels : variables selon les résidences.
Pourquoi cet épisode compte pour un investisseur
Le cas Medicharme illustre le risque propre à tout investissement en résidence gérée : la valeur d’une chambre dépend de la solidité de l’exploitant. Lorsque celui-ci disparaît, le propriétaire se retrouve face à un repreneur avec lequel il doit renégocier ou confirmer le bail. Certains propriétaires ont ainsi vu leur loyer modifié, d’autres l’ont conservé tel quel : tout dépend de la reprise et des clauses.
Si vous détenez une chambre dans une ancienne résidence Medicharme, il est essentiel de vérifier quelle société est aujourd’hui locataire, de lire l’avenant de reprise et de comparer le loyer actuel à celui prévu à l’origine.
Que faire si vous êtes propriétaire d’une chambre
- Identifier le nouvel exploitant et demander le bail ou l’avenant en vigueur.
- Comparer le loyer actuel avec le loyer d’origine.
- Conserver toutes les correspondances avec le mandataire ou l’administrateur judiciaire.
- Se faire conseiller avant toute revente, car le marché de la revente intègre l’incertitude liée à l’exploitant.
Rentabilité et fiscalité : ce qu’il faut garder en tête
Une chambre en Ehpad se négocie généralement sur la base d’une rentabilité brute de 3,5 % à 4,5 %. Pour une résidence issue d’une reprise, la valeur dépend avant tout du loyer actuel et de la solidité de l’exploitant en place : un loyer réduit ou une durée de bail raccourcie pèse directement sur le prix de revente.
Le régime LMNP au réel reste applicable : l’amortissement du bien et du mobilier continue de réduire le résultat imposable, tant que le bien est loué meublé dans le cadre d’une exploitation régulière.
Les enseignements du dossier Medicharme
Trois leçons ressortent de cet épisode pour un acheteur potentiel. La première : un exploitant jeune et très endetté est plus vulnérable aux chocs du secteur, comme la hausse des salaires ou des coûts de l’énergie. La deuxième : la dimension du réseau ne protège pas à elle seule ; ce sont la structure financière de l’exploitant et la qualité de ses bilans qui comptent. La troisième : le bail commercial reste le document central, et il faut en connaître précisément les clauses de reprise, de substitution et de résiliation.
Avant d’acheter une chambre, il est ainsi utile de demander les derniers comptes de la société locataire, d’interroger le promoteur ou le conseiller sur l’historique de l’exploitant et de comparer plusieurs offres, plutôt que de se fier à la seule rentabilité affichée.
Questions fréquentes sur Medicharme
Medicharme existe-t-il encore ?
Non, pas dans sa forme d’origine. Le groupe a été placé en liquidation judiciaire en février 2024 et ses établissements ont été repris par d’autres opérateurs.
Mon bail est-il toujours valable ?
En principe oui, la reprise se fait avec les engagements du bail, mais les conditions peuvent avoir été modifiées par avenant. Il faut relire les documents en vigueur.
Peut-on encore acheter dans une ancienne résidence Medicharme ?
Oui, sur le marché de la revente, à condition d’analyser précisément le bail du nouvel exploitant et les travaux à prévoir.
En résumé
Medicharme rappelle que la qualité d’un investissement en LMNP dépend d’abord de la solidité de l’exploitant. Pour toute chambre concernée, la priorité est d’identifier l’exploitant actuel et de sécuriser le bail avant d’envisager une vente ou un nouvel achat.
