Montana est un gestionnaire de résidences seniors fondé en 2005 par Richard Claverie, cofondateur du groupe Steva, avec l’ambition de faire de Montana la référence premium des résidences services seniors en France. Son modèle haut de gamme, centré sur l’excellence du service et la qualité de vie des seniors autonomes, le distingue des autres exploitants du marché. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant premium, associé depuis 2021 à Eiffage Immobilier pour développer la marque CAZAM.
Montana : le positionnement premium assumé
Les résidences Montana sont des lieux de vie non médicalisés, situés en cœur de ville, qui allient standing, convivialité et sécurité. Elles s’adressent à des seniors autonomes à la recherche d’un cadre de vie d’exception, avec un service hôtelier soigné et des prestations élevées.
Le groupe exploite un réseau de résidences réparties sur le territoire français, avec des implantations en cœur de ville, notamment à Cholet, Avignon et Marseille. Il revendique une vision audacieuse et moderne du « bien vieillir ».
L’alliance avec Eiffage Immobilier
En 2021, Montana s’est associé au groupe Eiffage Immobilier pour co-développer des résidences sous la marque CAZAM. Les deux acteurs se partagent à parts égales le capital de la société de gestion. Cette alliance associe l’expertise d’exploitation de Montana à la capacité de promotion et de construction d’un grand groupe du BTP, ce qui facilite l’accès à des programmes de qualité.
Montana en repères
- Création : 2005, par Richard Claverie, cofondateur de Steva.
- Positionnement : résidences services seniors premium, non médicalisées.
- Alliance : Eiffage Immobilier, à parts égales dans la société de gestion CAZAM, depuis 2021.
- Implantations : cœur de ville, notamment à Cholet, Avignon et Marseille.
Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP
Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services, la restauration, l’animation et la gestion. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, sans gestion locative.
Ce que cela change pour un investisseur LMNP
- un bail commercial de longue durée avec un exploitant premium ;
- des résidences en cœur de ville, dans des emplacements recherchés ;
- un loyer contractuel, sans gestion locative ;
- l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
- dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.
Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur
La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans un positionnement haut de gamme, le prix d’achat est élevé et le tarif demandé aux résidents l’est aussi : le niveau de loyer doit être comparé au prix du logement, et la capacité du bassin de population à soutenir ce niveau de prix doit être analysée. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.
Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.
Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie
- la société locataire : Montana, CAZAM ou une société dédiée au programme ;
- la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
- l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
- la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
- les clauses de cession du bail.
Le logement se revend avec son bail en cours. Pour un exploitant premium, la qualité de l’emplacement et la réputation de la résidence sont des facteurs de valorisation.
Le contexte du marché des résidences seniors
Le vieillissement de la population soutient la demande. Le segment premium s’adresse à des retraités disposant d’un budget élevé : il est donc très lié au pouvoir d’achat local et aux conditions économiques de chaque ville.
Points de vigilance avant d’acheter
- Évaluer le pouvoir d’achat local et la capacité à remplir une résidence premium.
- Vérifier la société locataire et ses garanties.
- Distinguer les marques Montana et CAZAM dans les documents contractuels.
- Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.
Questions fréquentes sur Montana
Qui a fondé Montana ?
Richard Claverie, cofondateur du groupe Steva, en 2005.
Qu’est-ce que CAZAM ?
Une marque co-développée depuis 2021 avec Eiffage Immobilier, qui détient à parts égales la société de gestion.
Montana gère-t-il des Ehpad ?
Non, il exploite des résidences services seniors non médicalisées, pour des seniors autonomes.
En résumé
Montana est la référence premium des résidences services seniors. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut comparer le prix d’achat au loyer et vérifier le pouvoir d’achat local.
