Oh Activ

Oh Activ est un gestionnaire de résidences services seniors, créé en 2016 par Jacques Pleurmeau, fort de plus de vingt ans d’expérience dans l’accueil et le logement des seniors. Marque du groupe de développement territorial REALITES, coté sur Euronext Growth, il conçoit, promeut, commercialise et exploite des résidences dédiées à l’accueil exclusif de seniors autonomes et indépendants. Pour un acheteur en LMNP, c’est un promoteur-exploitant, qui maîtrise toute la chaîne de valeur.

Oh Activ : des résidences connectées pour seniors indépendants

Le positionnement du groupe est de proposer des résidences « smart », conçues spécifiquement pour son modèle d’exploitation, avec des espaces chaleureux et modernes et des services personnalisés. Les technologies de domotique et de santé connectée y sont mises en avant pour sécuriser le quotidien des résidents sans les médicaliser.

Les services proposés comprennent des espaces de bien-être, des espaces de travail et des ateliers collaboratifs, des animations et des activités en extérieur, ainsi qu’une restauration de qualité.

Oh Activ en repères

• Création : 2016, par Jacques Pleurmeau.
• Groupe : REALITES, coté sur Euronext Growth.
• Activité : conception, promotion, commercialisation et exploitation de résidences seniors.
• Clientèle : seniors autonomes et indépendants.
• Chiffre d’affaires : 40 M€ en 2020.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services pour seniors autonomes et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services et la gestion. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, sans gestion locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un promoteur-exploitant ;
• des résidences récentes et connectées ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans un modèle de promoteur-exploitant, le prix de vente est fixé par le promoteur : il faut le comparer au loyer annuel et au marché. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société locataire du programme et ses garanties ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les clauses de cession du bail.

Le groupe étant coté, ses comptes sont publics : les consulter permet d’apprécier la solidité de l’ensemble avant d’acheter.

Le contexte du marché des résidences seniors

Le vieillissement de la population soutient la demande de résidences pour seniors autonomes. Les résidences connectées répondent à une attente de sécurité, mais le niveau de tarif demandé aux résidents doit rester compatible avec les retraites locales.

Points de vigilance avant d’acheter

• Distinguer le promoteur et l’exploitant : prix de vente et loyer répondent à des logiques différentes.
• Consulter les comptes du groupe coté.
• Examiner le tarif demandé aux résidents et le niveau de services.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Oh Activ

Qui est derrière Oh Activ ?

Le groupe REALITES, de développement territorial, coté sur Euronext Growth.

Pour quel public ?

Pour des seniors autonomes et indépendants, qui souhaitent vivre dans un logement adapté, avec des services.

Que signifie résidence connectée ?

Une résidence équipée de dispositifs de domotique et de santé connectée, destinés à sécuriser le quotidien des résidents.

En résumé

Oh Activ est un promoteur-exploitant de résidences seniors connectées. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut comparer le prix de vente au loyer et consulter les comptes du groupe.