Olivier Bleu

Le groupe L’Olivier Bleu est le spécialiste de l’accueil des seniors en Corse. Fondé dans les années 1990 par deux frères médecins, il a été à l’origine de la première convention tripartite d’Ehpad de l’île, où il reste un pionnier. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant à ancrage territorial exclusif, qui maîtrise les spécificités culturelles, foncières et logistiques de l’île.

L’Olivier Bleu : un acteur corse avant tout

La Corse est l’une des régions les plus âgées de France. Le groupe est né de la volonté de répondre au manque d’infrastructures dédiées à la dépendance sur l’île, et il s’est imposé comme le premier acteur corse du secteur. Là où des groupes nationaux peinent parfois à s’adapter à l’insularité, L’Olivier Bleu en connaît les contraintes : approvisionnement, recrutement, saisonnalité et attentes des familles.

Sa philosophie s’appuie sur la solidarité intergénérationnelle : mixité des publics, places habilitées à l’aide sociale et équipes soignantes locales, qui parlent souvent la langue et créent un lien de confiance immédiat avec les résidents.

Une offre double : Ehpad et résidences services

• Les Ehpad : établissements médicalisés pour la prise en charge de la dépendance lourde.
• Les résidences services médicalisées : pour les retraités autonomes qui recherchent sécurité et convivialité, souvent dans des cadres balnéaires ou urbains privilégiés.

L’Olivier Bleu en chiffres

• Établissements : 3 Ehpad et 3 résidences services médicalisées en Corse.
• Équipes : plus de 200 collaborateurs.
• Zone d’intervention : 100 % Corse.
• Gouvernance : groupe de taille humaine, fondé par deux frères médecins.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad L’Olivier Bleu

L’Ehpad est financé par trois sources : le tarif hébergement payé par le résident, le forfait dépendance couvert en grande partie par l’APA et le forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant en tire les moyens de payer ses équipes, ses charges et le loyer de ses propriétaires.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée louée à l’exploitant par bail commercial. L’Olivier Bleu assure toute la gestion : accueil, soins, restauration, entretien et relations avec les autorités. Le loyer est fixé au contrat et ne dépend pas de l’occupation de votre chambre.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec l’exploitant de référence en Corse ;
• un bien dans un marché insulaire, où l’offre d’Ehpad est limitée face à une population vieillissante ;
• un loyer contractuel, perçu sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine immobilier transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute en Ehpad se situe généralement entre 3,5 % et 4,5 %. En Corse, les coûts de construction et les prix du foncier peuvent être plus élevés, ce qui pèse sur le prix d’achat au lit : il est donc essentiel de comparer le loyer annuel au prix de la chambre. Pour le rendement net, il faut ajouter la taxe foncière, la comptabilité du LMNP et les éventuels travaux.

Le régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit le résultat imposable pendant plusieurs années.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer l’exposition à un territoire unique : toute l’activité du groupe est concentrée en Corse.
• Lire le bail : durée ferme, indexation, charges.
• Évaluer la taille du groupe, avec six établissements au total.
• Vérifier la qualité et l’âge de la résidence visée.

Questions fréquentes sur L’Olivier Bleu

Où se situent les établissements ?

Uniquement en Corse, dans des cadres balnéaires ou urbains selon les résidences.

Qu’est-ce que la convention tripartite ?

C’est le contrat qui lie un Ehpad à l’Agence régionale de santé et au Département et qui fixe les conditions de financement. Le groupe est à l’origine de la première signée en Corse.

Le groupe est-il familial ?

Il a été fondé par deux frères médecins et s’appuie sur une gouvernance de proximité.

En résumé

L’Olivier Bleu est l’exploitant local de référence en Corse. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial, avec un marché insulaire porteur mais concentré ; la vigilance porte sur la taille du groupe et sur le prix d’achat.