Pavonis Santé

Pavonis Santé est un groupe familial fondé en 1992 par M. et Mme Jacot, spécialisé dans la prise en charge de personnes âgées dépendantes, quel que soit leur niveau d’autonomie. Basé à Paris dans le 16e arrondissement, il se distingue par une dimension humaine et par des établissements à taille réduite. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant de taille moyenne, à la stratégie de croissance sélective.

Pavonis Santé : une approche qualitative

Loin de l’anonymat des grands groupes standardisés, Pavonis Santé met en avant une approche qualitative de l’accompagnement du grand âge. Ses établissements accueillent en moyenne une cinquantaine de résidents, ce qui favorise la relation avec les équipes et le suivi personnalisé. Le groupe accueille aussi bien des personnes valides, semi-valides que dépendantes.

Sa stratégie opérationnelle repose sur un équilibre entre médicalisation et bien-être : restauration préparée sur place par des cuisiniers, animation, et thérapies non médicamenteuses comme les espaces Snoezelen, la balnéothérapie ou les jardins thérapeutiques pour apaiser les résidents atteints de troubles cognitifs.

Une croissance par reprise et rénovation

Le groupe poursuit un développement dynamique mais sélectif : il acquiert souvent des établissements existants, comme Le Lys à Vichy ou Le Prieur à Joigny, pour les rénover, les remettre aux normes et y déployer ses procédures qualité. Cette stratégie lui permet de densifier son maillage, notamment en Bourgogne-Franche-Comté et en Auvergne-Rhône-Alpes. Depuis 2017, l’ensemble de ses filiales a été regroupé au sein d’une entité juridique unique.

Pavonis Santé en chiffres

• Création : 1992.
• Réseau : 20 Ehpad et 2 résidences services.
• Résidents : près de 970 personnes accueillies.
• Taille moyenne : une cinquantaine de résidents par établissement.
• Siège : Paris, 16e arrondissement.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Pavonis Santé

Les recettes d’un Ehpad se composent du tarif hébergement payé par le résident, du forfait dépendance financé en grande partie par l’APA et du forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle ses équipes, ses charges et le loyer des propriétaires avec ces ressources.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée louée à l’exploitant par un bail commercial. Pavonis Santé assure la gestion complète de la résidence, et vous percevez un loyer contractuel sans démarche locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant à actionnariat familial ;
• un loyer contractuel, indexé selon le contrat ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• des établissements rénovés ou récents, selon les programmes ;
• un patrimoine transmissible et revendable.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

En Ehpad, la rentabilité brute proposée est généralement de 3,5 % à 4,5 %. Dans les établissements de taille réduite, le niveau d’occupation de chaque résidence pèse davantage sur les résultats de l’exploitant : il est donc utile de se renseigner sur son taux de remplissage. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir la chambre et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers pendant de nombreuses années.

Points de vigilance avant d’acheter

• Évaluer l’état et l’âge du bâtiment, surtout lorsqu’il s’agit d’une reprise rénovée.
• Lire le bail : durée, indexation, charges, travaux.
• Suivre la politique de rachats du groupe et son impact sur sa dette.
• Comparer le prix d’achat au lit avec le marché local.

Questions fréquentes sur Pavonis Santé

Quelle est la taille des établissements ?

Environ une cinquantaine de résidents par maison, ce qui correspond à des structures de taille humaine.

Le groupe est-il familial ?

Oui. Il a été fondé en 1992 par M. et Mme Jacot et reste un groupe familial.

Où sont situés les établissements ?

Principalement en Bourgogne-Franche-Comté et en Auvergne-Rhône-Alpes, avec quelques implantations ailleurs en France.

En résumé

Pavonis Santé est un exploitant familial, à croissance sélective et à taille humaine. L’investissement en LMNP y reste classique ; il est utile d’examiner le bail, l’état de la résidence et la solidité d’un groupe de taille moyenne.