Advenis Résidences (Realista Résidences)

Advenis Résidences (Realista Résidences) est l’exploitant de résidences étudiantes du groupe Advenis. Fondée en janvier 2012, cette filiale s’appuie sur une maison mère cotée sur Euronext Paris, spécialisée dans la gestion d’actifs immobiliers et financiers. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant de taille moyenne, adossé à un groupe indépendant qui propose aussi des SCPI et des services immobiliers.

Advenis Résidences (Realista Résidences) : une filiale d’un groupe immobilier coté

Le groupe Advenis a été créé en 1995 et se présente comme un acteur indépendant de la conception, de la distribution et de la gestion d’actifs immobiliers et financiers, au service d’une clientèle institutionnelle et privée. Il s’articule autour de trois pôles : la gestion d’actifs, la gestion privée et la distribution, la production immobilière et les services immobiliers.

La filiale d’exploitation, présidée par Nicolas Jacquet, gère des résidences sécurisées et adaptées aux besoins des étudiants, conçues dans le respect des normes environnementales issues du Grenelle de l’environnement. Les logements sont livrés prêts à vivre, avec connexion internet et services inclus selon les sites.

Advenis Résidences (Realista Résidences) en chiffres

• Création : janvier 2012.
• Parc : environ 6 résidences et 760 logements, pour plus de 1 100 étudiants et jeunes actifs.
• Villes : notamment Houilles, Lille, Montpellier et Rennes.
• Maison mère : groupe Advenis, créé en 1995 et coté sur Euronext Paris.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Vous achetez un logement meublé, du studio au trois-pièces, et vous le louez à l’exploitant par bail commercial. Celui-ci recherche les étudiants, gère les contrats, les entrées et les sorties, les services et l’entretien des parties communes. Le loyer est fixé au contrat et vous est versé quelle que soit l’occupation du logement.

La vacance saisonnière de l’été est supportée par l’exploitant, ce qui évite au propriétaire de gérer lui-même les creux d’activité.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant adossé à un groupe coté ;
• des résidences souvent récentes, dans des métropoles universitaires ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans des programmes neufs situés dans des métropoles, le prix d’achat au mètre carré est souvent plus élevé que dans l’ancien ; la rentabilité affichée peut ainsi se situer dans le bas de la fourchette. Le rendement net dépend de la taxe foncière, des frais de comptabilité du LMNP et des travaux non pris en charge par l’exploitant.

Au régime réel, l’amortissement du logement et du mobilier réduit le résultat imposable, voire l’annule pendant plusieurs années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

Le bail est le document qui structure l’ensemble de l’opération. Il faut regarder :

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements éventuels ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, mobilier ;
• les garanties du preneur, notamment un éventuel engagement de la maison mère ;
• les clauses de cession et de substitution d’exploitant.

Pour la revente, un bail long et un historique de loyers payés régulièrement constituent un atout. Il est utile de conserver les avenants, les quittances et les comptes de l’exploitant pour les présenter à un futur acheteur.

Points de vigilance avant d’acheter

• Distinguer la filiale d’exploitation de la maison mère : le bail est signé avec la première.
• Vérifier si le groupe apporte une garantie au loyer.
• Examiner la localisation et la proximité des universités et des transports.
• Comparer le prix d’achat au mètre carré avec les références de la ville.

Questions fréquentes sur Advenis Résidences (Realista Résidences)

Advenis Résidences (Realista Résidences) s’appelait-elle autrement ?

Oui. Elle était connue sous le nom de Réalista Résidences avant de porter le nom de sa maison mère.

Le groupe Advenis est-il coté ?

Oui, sur Euronext Paris. Il s’agit d’un groupe indépendant créé en 1995.

Quelles sont les villes concernées ?

Notamment Houilles, Lille, Montpellier et Rennes, selon les résidences en exploitation.

En résumé

Advenis Résidences (Realista Résidences) propose un investissement étudiant adossé à un groupe immobilier coté. Le schéma est classique : bail commercial, loyer sans gestion et fiscalité allégée ; l’analyse doit porter sur la filiale locataire et sur la localisation de la résidence.