Stella

Stella Management, qui exploite les résidences Stella, est un gestionnaire de résidences seniors fondé en 2017 et dirigé par Baptiste Corre, ancien président du groupe Obeo Asset Management. Il se positionne sur un concept d’« art de vivre senior » au cœur des villes. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant jeune, en croissance, qui a repris plusieurs résidences en 2024.

Stella : l’art de vivre senior au cœur des villes

Contrairement aux opérateurs standardisés, Stella privilégie une approche fondée sur l’attention portée aux résidents : un personnel attentif et disponible, prêt à intervenir à tout moment, un programme riche d’activités et d’animations, et une variété de logements, du studio au trois-pièces, proposés en version meublée ou non meublée.

Les résidences sont situées en cœur de ville, avec un accès facile aux commerces et aux transports, pour permettre aux seniors de rester actifs et autonomes.

Stella en chiffres

• Création : 2017.
• Parc en propre : 15 résidences gérées directement.
• Reprises : 22 résidences supplémentaires reprises en 2024.
• Dirigeant : Baptiste Corre, ancien président d’Obeo Asset Management.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services, l’animation et la gestion. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, sans gestion locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant en croissance ;
• des résidences situées en cœur de ville ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Après une reprise de résidences, le niveau de loyer a pu être renégocié : il faut connaître le loyer réellement versé et ses modalités de révision. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société locataire et la continuité du bail après reprise ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les avenants éventuels signés lors de la reprise.

Le logement se revend avec son bail en cours. Un exploitant jeune en phase de reprise de résidences impose de conserver tous les documents de suivi.

Le contexte du marché des résidences seniors

Le vieillissement de la population soutient la demande, mais le secteur se consolide : cessions, reprises et changements d’exploitants se sont multipliés. Cette dynamique offre des opportunités de développement aux acteurs agiles, et appelle à la vigilance des propriétaires.

Stella dans un secteur en recomposition

Le marché des résidences seniors a connu, depuis 2023, plusieurs mouvements de consolidation : cessions de parcs entiers, reprises de gestion et arrivée de fonds spécialisés. Dans ce paysage, des opérateurs de taille moyenne comme Stella cherchent à gagner en poids en reprenant des résidences existantes, souvent à la demande des propriétaires qui souhaitent changer d’exploitant. Cette stratégie est une opportunité pour des propriétaires confrontés à une gestion défaillante, mais elle impose à l’exploitant de financer ses acquisitions et d’absorber des résidences de qualité inégale.

Pour un acheteur, la question utile n’est donc pas seulement « quel est le nom de la marque », mais « quelle société signe mon bail, quelles résidences compose son portefeuille et quelle est sa capacité à tenir ses engagements sur la durée ». Les documents qui permettent d’y répondre sont les comptes de la société locataire, le calendrier d’échéance des baux et l’historique de paiement des loyers.

Points de vigilance avant d’acheter

• Évaluer la jeunesse du groupe et la solidité de sa structure financière.
• Vérifier la société locataire et la continuité du bail après reprise.
• Examiner l’emplacement et la concurrence locale.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Stella

Qui dirige Stella ?

Baptiste Corre, ancien président d’Obeo Asset Management.

Combien de résidences compte le groupe ?

15 résidences gérées en propre et 22 résidences supplémentaires reprises en 2024.

Quels types de logements sont proposés ?

Du studio au trois-pièces, en version meublée ou non meublée.

En résumé

Stella est un exploitant jeune, en croissance par reprise. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut vérifier la société locataire et la continuité du bail après reprise.