Résidence Seniors Revente La Promenade des Thermes par Sérénya à Saint-Denis-sur-Loire

Toutes les informations à savoir sur Sérénya, l'exploitant de cette résidence séniors (maison de retraite non-médicalisée).

Sérénya conçoit et exploite des villages résidentiels sécurisés pour seniors autonomes ou en perte d’autonomie, composés de maisons individuelles de plain-pied organisées autour d’un club-house. Créée en 2008 à Romorantin-Lanthenay, dans le Loir-et-Cher, l’entreprise est implantée principalement en région Centre-Val de Loire. Pour un acheteur en LMNP, c’est un modèle atypique, très différent des résidences verticales classiques, qui doit être évalué selon son implantation, ses services et son niveau de charges.

Sérénya : des villages pour seniors

Le concept réunit, au sein d’un même village sécurisé, des seniors autonomes et des personnes en perte d’autonomie. Les maisons, de plain-pied et avec jardin, sont livrées clé en main et regroupées autour d’un club-house qui propose des activités et des services à la carte : conciergerie, ménage, jardinage, aide à domicile.

Les villages de Contres, dans le Loir-et-Cher, et de Dreux, en Eure-et-Loir, en sont des exemples. À Dreux, le village compte 108 maisons individuelles de plain-pied adaptées aux seniors, dont une partie, les Maisons Valmers, accueille des résidents dépendants. Une entrée est possible à partir de 55 ans, à la retraite, selon l’une des fiches consultées.

Sérénya en repères

• Création : 2008, à Romorantin-Lanthenay.
• Implantation : région Centre-Val de Loire, notamment Contres et Dreux.
• Format : maisons individuelles de plain-pied, avec jardin, autour d’un club-house.
• Exploitation : assurée par la structure « Sérénya Comme Chez Vous ».
• Exemple : 108 maisons à Dreux.

Comment fonctionne un village seniors en LMNP

Vous achetez une maison meublée dans un village sécurisé et la louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services du club-house et la gestion du village. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail. Le modèle de maison individuelle suppose de bien comprendre la répartition de l’entretien du bâti, des extérieurs et des parties communes.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant spécialisé ;
• un produit de maison individuelle, avec jardin, plus proche du logement familial ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Les villages ont des coûts d’entretien spécifiques : espaces verts, voiries, club-house. Il faut donc apprécier la part de ces coûts que le propriétaire supporte directement ou par les charges de copropriété. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir la maison et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société locataire et ses garanties ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : entretien des extérieurs, parties communes, taxe foncière ;
• les clauses de cession du bail.

Pour la revente, la rareté du modèle peut jouer dans les deux sens : un acquéreur curieux, mais un marché secondaire restreint. Il faut prévoir un horizon de détention long.

Le contexte du marché

Les villages seniors répondent à un besoin de seniors qui souhaitent rester dans un habitat individuel, avec jardin, tout en profitant d’un cadre sécurisé et de services mutualisés. Cette offre est moins développée que celle des résidences collectives : elle s’adresse à un public précis, souvent dans des communes de taille moyenne.

Points de vigilance avant d’acheter

• Évaluer le modèle de village : emplacement, services, niveau de charges.
• Vérifier la société locataire et ses garanties.
• Comprendre la répartition de l’entretien du bâti et des extérieurs.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Sérénya

En quoi Sérénya diffère-t-il d’une résidence seniors classique ?

Il propose des maisons individuelles de plain-pied avec jardin, regroupées en village autour d’un club-house, plutôt qu’un immeuble collectif.

Qui exploite les villages ?

La structure « Sérénya Comme Chez Vous », qui assure l’exploitation et les services.

Où se trouvent les villages ?

Principalement en région Centre-Val de Loire, notamment à Contres et à Dreux.

En résumé

Sérénya propose un modèle de villages seniors atypique, avec des maisons individuelles de plain-pied. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut bien comprendre le modèle, ses charges et l’implantation avant d’acheter.