Park And Suites

Park & Suites est un groupe fondé en 2000 à Montpellier, pionnier du concept d’appart-hôtel en France, présidé par Patrice Cavalier. Le nom reste associé, dans la mémoire de nombreux investisseurs, à la résidence d’affaires et à l’appart-hôtel urbain. Pour un acheteur en LMNP, l’intérêt est de comprendre le positionnement urbain de la marque et le rapprochement du groupe avec Appart’City, qui a pu modifier la société exploitante.

Park & Suites : le pionnier de l’appart-hôtel

Né à Montpellier, le groupe a connu une croissance rapide en proposant des appartements meublés et équipés pour des séjours professionnels et touristiques en ville. Son concept associe l’intimité d’un appartement et les services d’un hôtel : accueil, ménage, petit-déjeuner, connexion internet.

Le groupe s’est ensuite rapproché de son concurrent historique Appart’City, pour former un acteur de premier plan des appart-hôtels urbains. Cette fusion est une étape majeure de son histoire, dont les propriétaires doivent mesurer les conséquences sur leur bail.

Park & Suites en chiffres

• Création : 2000, à Montpellier.
• Parc : plus de 110 résidences, 12 000 appartements et 30 000 lits.
• Chiffre d’affaires : plus de 200 M€.
• Présidence : Patrice Cavalier.
• Rapprochement : Appart’City, concurrent historique.

Comment fonctionne un appart-hôtel en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence de tourisme ou un appart-hôtel et le louez à l’exploitant par bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans. L’exploitant commercialise les séjours, assure l’accueil et l’entretien, et vous verse le loyer prévu au bail. La clientèle est principalement composée de professionnels en déplacement et de séjours urbains.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de 9 ans minimum, avec un loyer fixé au contrat ;
• une clientèle d’affaires, moins saisonnière que le tourisme de loisirs ;
• aucune gestion locative ni commercialisation à assurer ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en appart-hôtel est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. La clientèle d’affaires apporte une demande régulière en semaine, mais elle est sensible à la conjoncture économique et aux évolutions du télétravail. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société exploitante après le rapprochement avec Appart’City ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, mobilier ;
• les avenants éventuels liés à la fusion.

Le logement se revend avec son bail en cours. La notoriété de la marque est un atout, à condition que le loyer et la durée restante du bail soient attractifs.

Le contexte du marché des appart-hôtels

Les appart-hôtels urbains répondent à un besoin de séjours de moyenne durée, plus économiques et plus confortables qu’une chambre d’hôtel. Le marché est sensible à la conjoncture et à la concurrence des plateformes : le choix de la ville et du quartier reste déterminant.

Points de vigilance avant d’acheter

• Vérifier la société exploitante et la continuité du bail.
• Examiner la ville et le quartier, ainsi que la clientèle visée.
• Étudier le taux d’occupation et la concurrence locale.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Park & Suites

Park & Suites s’appelle-t-il aujourd’hui Appart’City ?

Le groupe s’est rapproché d’Appart’City : il faut vérifier, dans votre bail, la société et la marque exploitantes.

Quelle clientèle accueille-t-il ?

Une clientèle d’affaires et de courts séjours urbains.

Quelle est la taille du parc ?

Plus de 110 résidences, 12 000 appartements et 30 000 lits, avant le rapprochement.

En résumé

Park & Suites est un pionnier de l’appart-hôtel, rapproché d’Appart’City. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut vérifier la société exploitante et la localisation de la résidence.