UNIVI

UNIVI est un groupe privé à but non lucratif, né de l’union de plusieurs institutions de retraite complémentaire, parmi lesquelles Malakoff Humanis, AG2R La Mondiale, Klésia et APICIL. Il est dédié à l’accueil des personnes fragilisées par l’âge, le handicap ou la maladie. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant d’un type particulier : un groupe associatif paritaire, sans but lucratif au sens capitaliste du terme, dont la seule mission est le service aux personnes.

UNIVI : un groupe associatif paritaire

Contrairement aux groupes privés commerciaux, UNIVI n’a pas pour objectif de rémunérer des actionnaires. Sa gouvernance associe les partenaires sociaux et les institutions de retraite complémentaire qui l’ont fondé, ce qui lui confère une dimension éthique et un ancrage dans la protection sociale.

Le groupe héberge, soigne et accueille des personnes âgées, en situation de handicap ou malades, au sein de trois pôles : UNIVI Seniors, UNIVI Santé et UNIVI Handicap. Il développe aussi des acquisitions pour étoffer son réseau, comme celle de neuf Ehpad et d’une résidence services en mai 2023.

UNIVI en chiffres

• Établissements : 89, répartis en trois pôles.
• Seniors : 65 résidences seniors et Ehpad, dont 41 Ehpad.
• Équipes : environ 4 000 professionnels.
• Statut : groupe privé à but non lucratif.

Comment fonctionne un investissement chez UNIVI

Dans une résidence services seniors ou un Ehpad, vous achetez un logement ou une chambre meublée et vous la louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant assure l’accueil, les soins, les services et la gestion. Le loyer vous est versé selon le contrat, sans gestion locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant à vocation non lucrative ;
• un adossement institutionnel solide, via les institutions de retraite complémentaire ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence seniors ou en Ehpad est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Un exploitant non lucratif réinvestit ses résultats dans son activité, ce qui peut jouer en faveur de la pérennité plus que d’un loyer élevé. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société ou l’association qui signe le bail ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les clauses de cession du bail.

Pour la revente, un acquéreur appréciera l’adossement institutionnel du groupe, mais regardera surtout le loyer et la durée restante du bail.

Le contexte du marché

Les besoins en hébergement des personnes âgées augmentent avec le vieillissement de la population. Les groupes à but non lucratif occupent une place importante dans le secteur médico-social, en complément des acteurs commerciaux : leur gouvernance et leur stabilité peuvent être un argument pour les propriétaires.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier l’entité qui signe le bail au sein du groupe.
• Examiner la résidence précise : Ehpad ou résidence services, emplacement, ancienneté.
• Étudier les comptes de la structure locataire.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur UNIVI

UNIVI est-il un groupe commercial ?

Non. C’est un groupe privé à but non lucratif, né de l’union d’institutions de retraite complémentaire.

Combien d’établissements compte-t-il ?

89 établissements, dont 65 résidences seniors et Ehpad, parmi lesquels 41 Ehpad.

Qui sont ses fondateurs ?

Plusieurs institutions de retraite complémentaire, dont Malakoff Humanis, AG2R La Mondiale, Klésia et APICIL.

En résumé

UNIVI est un groupe associatif paritaire de premier plan, au profil particulier. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut identifier l’entité signataire et examiner la résidence concernée.