Résidence étudiante Pythagore Queuleu par Cers Résidences à Metz

Toutes les informations à savoir sur Cers Résidences, l'exploitant de cette résidence étudiante.

Cers Résidences est un gestionnaire indépendant, qui exploite un portefeuille resserré de résidences de services en Île-de-France et en province, sur les segments de l’affaires, du tourisme et des étudiants. Sa taille modeste invite l’investisseur à examiner de près l’historique d’exploitation du site, le taux d’occupation et la capacité financière du preneur. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant de proximité, pour lequel le bail et les comptes sont les documents décisifs.

Cers Résidences : un opérateur indépendant à portefeuille ciblé

Le groupe exploite une poignée de résidences, ce qui lui donne une relation directe avec chaque site mais limite sa capacité à absorber un choc local. Il opère sur trois clientèles : la clientèle d’affaires, qui occupe les logements en semaine ; la clientèle touristique, qui prend le relais le week-end et pendant les vacances ; et les étudiants, qui remplissent les résidences à l’année universitaire.

Cette diversité de segments est un atout pour lisser l’occupation, à condition que chaque résidence soit bien située et correctement positionnée par rapport à sa clientèle.

Cers Résidences en repères

• Statut : gestionnaire indépendant, de taille modeste.
• Implantation : Île-de-France et province.
• Segments : affaires, tourisme et étudiants.
• Portefeuille : une poignée de résidences de services.

Comment fonctionne une résidence de services en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence de services et le louez à l’exploitant par bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans. L’exploitant commercialise les séjours, assure l’accueil et l’entretien, et vous verse le loyer prévu au bail, quelle que soit l’occupation de votre logement.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant indépendant ;
• aucune gestion locative ni commercialisation à assurer ;
• un loyer contractuel, perçu régulièrement ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence de services est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Avec un exploitant de petite taille, la solidité du loyer dépend fortement de la bonne santé de chaque résidence : il faut donc examiner l’historique d’exploitation et le taux d’occupation. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société locataire et sa capacité financière ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, mobilier ;
• les garanties éventuelles du preneur.

Le logement se revend avec son bail en cours. Pour un exploitant de petite taille, la transparence sur les comptes et sur les loyers payés est un argument important.

Le contexte du marché des résidences de services

Les résidences de services s’adressent à des clientèles variées, mais le marché est très local : une résidence bien située à proximité d’un pôle d’emploi ou d’un campus se remplit plus facilement qu’une résidence isolée. La concurrence des plateformes de location et des hôtels doit être appréciée site par site.

Points de vigilance avant d’acheter

• Demander les comptes de la société locataire et l’historique de paiement des loyers.
• Examiner le taux d’occupation et la localisation de la résidence.
• Mesurer la taille réduite du portefeuille de l’exploitant.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Cers Résidences

Cers Résidences est-il un grand groupe ?

Non. C’est un gestionnaire indépendant, avec un portefeuille resserré de résidences.

Quelles clientèles accueille-t-il ?

Des clientèles d’affaires, touristiques et étudiantes, selon les résidences.

Où se situent les résidences ?

En Île-de-France et en province.

En résumé

Cers Résidences est un exploitant indépendant de petite taille. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; la vigilance porte sur les comptes, le taux d’occupation et la solidité du preneur.