Résidence étudiante Equalis par Habitat Gestion à Troyes

Toutes les informations à savoir sur Habitat Gestion, l'exploitant de cette résidence étudiante.

Habitat Gestion est un groupe fondé en 1996 par Jean-Marc Petitpain, ingénieur, et Olivier Ercolani, architecte, rejoints en 2010 par Alexis Merlin, avocat spécialisé en droit immobilier. Il est aujourd’hui développé sous la marque Kosy Appart’hôtels, au sein du groupe Nouvel Habitat. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant transversal, qui gère des résidences étudiantes, seniors, de tourisme et d’affaires, toujours situées en centre-ville.

Habitat Gestion : un gestionnaire multi-produits

Contrairement à de nombreux gestionnaires mono-produit, le groupe a développé un savoir-faire transversal sur plusieurs segments complémentaires : résidences étudiantes, résidences seniors, résidences de tourisme et résidences d’affaires. Cette diversité lui permet d’équilibrer ses activités selon les saisons : la clientèle étudiante remplit les résidences en période universitaire, tandis que le tourisme et les séjours d’affaires prennent le relais à d’autres moments.

Les résidences mixtes sont toutes situées en centre-ville, à proximité des écoles, des universités, des commerces et des transports.

Habitat Gestion en chiffres

• Création : 1996.
• Marque actuelle : Kosy Appart’hôtels, au sein du groupe Nouvel Habitat.
• Chiffre d’affaires : 36 millions d’euros en 2023, dont 10 millions pour Kosy Appart’hôtels (16 sites).
• Projet : une résidence étudiante de 117 appartements ouvrira à Metz à l’automne 2026, pour un investissement d’environ 10 à 12 millions d’euros.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Vous achetez un logement meublé, du studio au trois-pièces, que vous louez à l’exploitant par bail commercial. Celui-ci recherche les étudiants et d’autres clientèles, gère les contrats, les services et l’entretien. Le loyer vous est versé selon le contrat, sans démarche locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant diversifié ;
• des résidences en centre-ville, bien desservies ;
• un loyer contractuel, sans gestion ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Les résidences mixtes en centre-ville affichent des prix d’achat qui reflètent la qualité de l’emplacement. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Au régime réel, l’amortissement du logement et du mobilier réduit le résultat imposable pendant de nombreuses années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• la clientèle visée : étudiante, seniors, tourisme ou affaires, qui influence l’occupation ;
• les clauses de cession du bail.

Pour la revente, la clarté de la structure et des loyers payés régulièrement valorisent le logement. Il est utile de distinguer les différentes marques du groupe dans les documents contractuels.

Le contexte du marché du logement étudiant

Avec près de trois millions d’étudiants en France, le logement étudiant reste un marché porteur. Les résidences en centre-ville sont particulièrement recherchées pour leur proximité des écoles et des transports. Un gestionnaire multi-produits limite le risque d’une baisse ponctuelle de la demande étudiante, mais impose de vérifier l’équilibre de chaque établissement.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier la marque et la société locataire : Habitat Gestion ou Kosy Appart’hôtels.
• Examiner la clientèle réellement visée par la résidence.
• Étudier la solidité du groupe Nouvel Habitat.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Habitat Gestion

Habitat Gestion et Kosy Appart’hôtels, est-ce la même chose ?

Habitat Gestion se développe aujourd’hui sous la marque Kosy Appart’hôtels, au sein du groupe Nouvel Habitat.

Quels types de résidences gère-t-il ?

Des résidences étudiantes, seniors, de tourisme et d’affaires, toutes en centre-ville.

Quel est le chiffre d’affaires du groupe ?

36 millions d’euros en 2023, dont 10 millions pour la marque Kosy Appart’hôtels.

En résumé

Habitat Gestion est un gestionnaire transversal, présent dans plusieurs segments de résidences services en centre-ville. L’investissement en LMNP y est classique ; il faut bien identifier la marque, le preneur et la clientèle de la résidence.