Artemisia Gestion

Artemisia Gestion est un gestionnaire de résidences étudiantes fondé en 2007 par Karim Khenissi, qui en assure toujours la présidence. Sa particularité tient à son lien direct avec l’enseignement supérieur : son fondateur est aussi le créateur du réseau Icônes, qui regroupe des écoles réputées dans les métiers créatifs. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant à l’ancrage pédagogique, dont une partie des résidences est située sur les campus ou à proximité immédiate des écoles partenaires.

Artemisia : un gestionnaire adossé à des écoles

Le réseau Icônes rassemble des établissements spécialisés dans le design, l’animation 3D, le cinéma et les arts appliqués, dont l’ESMA, créée en 1993, Cinécréatis ou l’ETPA. En logeant les étudiants de ces écoles, Artemisia conçoit des lieux de vie adaptés aux besoins de profils artistiques et créatifs, avec des espaces de travail et de convivialité pensés pour eux.

Cet ancrage nourrit un modèle d’intégration singulier : le groupe maîtrise à la fois le prescripteur, l’école, et le logeur, la résidence. Les flux d’étudiants qui s’inscrivent chaque année dans le réseau sont naturellement orientés vers les résidences du groupe, ce qui soutient les taux de remplissage, que le gestionnaire annonce généralement très élevés.

Artemisia en chiffres

• Création : 2007.
• Réseau : une vingtaine de résidences étudiantes en France, pour près de 3 000 lits selon les sources les plus récentes.
• Villes : notamment Montpellier, Toulouse, Nantes, Clermont-Ferrand, Lyon et Maisons-Alfort, avec Rennes en projet.
• Dirigeant : Karim Khenissi, fondateur et président.
• Particularité : adossement au réseau d’écoles Icônes.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Dans une résidence étudiante, vous achetez un logement meublé, du studio au trois-pièces, que vous louez à l’exploitant par bail commercial. C’est lui qui recherche les étudiants, signe leurs contrats, gère les entrées et les sorties, assure le ménage des parties communes, l’entretien et les services : internet, laverie, salle de travail, accueil.

Votre loyer vous est versé selon le bail, que le logement soit occupé ou non pendant l’été, car l’exploitant porte le risque de vacance saisonnière. Vous n’avez ni état des lieux, ni relances, ni travaux d’entrée à organiser.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, souvent de 9 ans ou plus ;
• un loyer contractuel, perçu sans gestion locative ;
• des résidences placées dans des villes universitaires où la demande de logement reste élevée ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel, qui réduit l’impôt sur les loyers ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

En résidence étudiante, la rentabilité brute proposée se situe le plus souvent entre 3,5 % et 4,5 % du prix d’achat, selon la ville, l’ancienneté du programme et les services inclus. Le rendement net doit tenir compte de la taxe foncière, des frais de comptabilité du LMNP et des éventuels travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier : l’impôt sur les loyers peut ainsi être fortement réduit, voire annulé, pendant de nombreuses années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

Quelques clauses méritent une attention particulière :

• la durée ferme du bail et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer : indice retenu, périodicité, plafonnement ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux, renouvellement du mobilier ;
• les garanties offertes par le preneur ;
• les clauses de cession du bail et de changement d’exploitant.

La sortie doit être pensée dès l’achat : un logement loué avec un bail long et régulièrement payé se revend plus facilement, à un autre investisseur, qu’un logement dont le bail arrive à échéance ou dont le loyer a été contesté.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer la dépendance aux écoles du réseau : le remplissage des résidences est lié à leur attractivité.
• Vérifier la localisation du programme et sa proximité des campus et des transports.
• Étudier la solidité financière de la société locataire et ses derniers comptes publiés.
• Comparer le prix d’achat au mètre carré avec le niveau de loyer.

Questions fréquentes sur Artemisia Gestion

Artemisia est-il lié à des écoles ?

Oui. Son fondateur, Karim Khenissi, est aussi le créateur du réseau Icônes, qui regroupe des écoles de design, d’animation et de cinéma.

Où sont situées les résidences ?

Dans des villes universitaires comme Montpellier, Toulouse, Nantes, Clermont-Ferrand, Lyon ou Maisons-Alfort.

Que se passe-t-il pendant les vacances d’été ?

C’est l’exploitant qui supporte la vacance saisonnière : le loyer reste dû au propriétaire selon les termes du bail.

En résumé

Artemisia Gestion propose un investissement en résidence étudiante adossé à un réseau d’écoles. Le modèle est cohérent et rassurant ; la vigilance porte sur la dépendance à ce réseau et sur la solidité de la société locataire.