Directgestion

Directgestion est un groupe fondé en 1998 par Bernard Bensaid, qui a placé la gestion locative au cœur de son activité. Avec des agences locales dans toute la France, il intervient surtout dans l’immobilier d’entreprise, mais gère aussi des résidences étudiantes. Pour un acheteur en LMNP, c’est un acteur au profil particulier : un administrateur de biens indépendant, qui propose un modèle de gestion en ligne.

Directgestion : un précurseur de la gestion en ligne

Fondé avant la vague des proptech, le groupe s’est imposé comme précurseur de la gestion locative dématérialisée. Son modèle hybride associe l’efficacité d’une plateforme en ligne et l’expertise de professionnels de l’administration de biens, avec des services juridiques, comptables et techniques proposés aux propriétaires à un coût maîtrisé.

Le positionnement est fondé sur la réactivité, l’accompagnement et la transparence : le propriétaire accède à ses informations en ligne, suit ses loyers et ses documents, et dialogue avec des interlocuteurs identifiés.

Directgestion en repères

• Création : 1998, par Bernard Bensaid.
• Cœur d’activité : gestion locative, avec des agences locales sur le territoire.
• Marchés : principalement l’immobilier d’entreprise, ainsi que des résidences étudiantes.
• Statut : groupe indépendant.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Vous achetez un logement meublé que vous louez à l’exploitant par bail commercial. Celui-ci recherche les étudiants, gère les contrats, les services et l’entretien. Le loyer vous est versé selon le contrat, sans démarche locative de votre part.

La spécificité de Directgestion tient à son outil de gestion en ligne, qui permet au propriétaire de suivre son bien et ses échéances avec une bonne visibilité.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un gestionnaire indépendant ;
• un suivi en ligne des loyers et des documents ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative à assumer ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Un acteur dont les résidences étudiantes ne sont pas l’activité principale mérite d’être étudié sur ses propres comptes : l’équilibre de l’exploitation étudiante dépend de sa taille et de son organisation. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les garanties du preneur ;
• les clauses de cession et de substitution.

Il faut aussi distinguer une mission de gestion locative, où le gestionnaire agit pour le compte du propriétaire, d’un bail commercial, où l’exploitant est locataire : les engagements et les risques ne sont pas les mêmes.

Le contexte du marché du logement étudiant

La demande de logement étudiant reste soutenue avec près de trois millions d’étudiants en France, mais elle est très inégale d’une ville à l’autre. Les résidences gérées bénéficient de cette dynamique lorsqu’elles sont bien situées et correctement entretenues. Pour un gestionnaire dont ce n’est pas le métier principal, le suivi de ce marché est un point à vérifier.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier la nature du contrat : bail commercial ou mandat de gestion.
• Vérifier la société locataire et sa solidité.
• Examiner la ville et le programme.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Directgestion

Directgestion est-il spécialisé dans les résidences étudiantes ?

Pas exclusivement. Le groupe intervient surtout en immobilier d’entreprise, mais gère aussi des résidences étudiantes.

Que signifie gestion locative en ligne ?

C’est un mode de gestion où le propriétaire dispose d’une plateforme pour suivre ses loyers, ses documents et ses échanges avec le gestionnaire.

Qui a fondé le groupe ?

Bernard Bensaid, en 1998.

En résumé

Directgestion est un gestionnaire indépendant à la fois précurseur de la gestion en ligne et acteur de l’immobilier d’entreprise. Pour un investissement en résidence étudiante, il faut en examiner précisément le contrat, le preneur et l’emplacement du programme.