DomusVi

DomusVi est le deuxième groupe privé d’Ehpad en France par le nombre de lits. Implanté dans plusieurs pays, il exploite sur le territoire français un réseau d’environ 270 résidences, dont près de 220 Ehpad, auxquelles s’ajoute une centaine d’agences d’aide à domicile. Pour un acheteur en LMNP, c’est l’un des exploitants de référence du secteur médicalisé.

DomusVi : un groupe intégré de la dépendance

Le groupe a bâti son développement sur l’accompagnement des personnes âgées dépendantes, avec une offre qui couvre toute la chaîne : hébergement en Ehpad, résidences services, maintien à domicile, santé et accompagnement du handicap. Cette intégration lui permet de proposer un parcours cohérent à la personne âgée, depuis l’aide à domicile jusqu’à l’hébergement médicalisé.

DomusVi est présent en France, en Espagne et dans plusieurs pays d’Europe et d’Amérique latine, avec près de 500 établissements au total et plus de 50 000 salariés. Son siège français est situé à Suresnes. Son actionnariat est institutionnel : le fonds PAI Partners y est historiquement présent, et l’entrée au capital d’une compagnie d’assurances (CNP Assurances) a été évoquée dans la presse financière.

DomusVi en bref

• Un acteur de premier plan : au coude-à-coude avec Clariane (Korian) et Emeis (Orpea), les trois groupes totalisent environ 63 600 lits en France, chacun autour de 20 000 lits.
• Un réseau français étoffé : environ 270 résidences, dont près de 220 Ehpad, et une centaine d’agences à domicile.
• Une dimension internationale : près de 500 établissements dans 8 pays, pour un chiffre d’affaires d’un peu moins de 2,5 Md€ en 2023.
• Un modèle intégré : hébergement, services, domicile et santé, qui diversifie les sources de revenus du groupe.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad DomusVi

L’Ehpad est autorisé conjointement par l’Agence régionale de santé et le Département. Son financement repose sur trois tarifs : l’hébergement, payé par le résident, la dépendance, couverte en grande partie par l’APA, et le soin, pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant encaisse ces recettes et verse le loyer aux propriétaires.

En achetant une chambre dans une résidence DomusVi, vous devenez propriétaire d’un lot loué à l’exploitant dans le cadre d’un bail commercial. DomusVi assure la gestion complète : accueil des résidents, équipes soignantes, restauration, entretien, relation avec les autorités de santé. Le loyer est dû à échéance fixe et ne dépend pas de l’occupation de votre chambre.

Ce que cela signifie pour un acheteur en LMNP

• un loyer versé par l’exploitant, sans démarche locative de votre part ;
• un bail commercial de longue durée, généralement entre 9 et 12 ans ;
• les avantages du LMNP : amortissement du bien et du mobilier, fiscalité allégée sur les loyers ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions ;
• un bien patrimonial que l’on peut revendre ou transmettre.

Rentabilité et fiscalité

En Ehpad, la rentabilité brute proposée se situe le plus souvent entre 3,5 % et 4,5 %, selon l’âge du programme, la localisation et le loyer négocié. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des charges laissées au propriétaire. L’atout majeur est fiscal : au régime réel, les amortissements viennent réduire le résultat imposable et peuvent annuler l’impôt sur les loyers pendant de longues années.

Points de vigilance avant d’acheter

• Analyser le loyer, la durée ferme et les conditions de renouvellement du bail.
• Étudier la résidence visée : date de construction, localisation, niveau d’occupation.
• Vérifier l’identité de la société locataire et la répartition des charges entre propriétaire et exploitant.
• Comparer avec d’autres exploitants avant de décider, notamment sur le prix d’achat au lit et le rendement net.

Questions fréquentes sur DomusVi

DomusVi est-il un exploitant privé ?

Oui. C’est un groupe privé commercial, financé par des investisseurs institutionnels, qui exploite des Ehpad habilités et autorisés par les autorités sanitaires.

Qui paie le loyer au propriétaire ?

C’est l’exploitant, DomusVi ou l’une de ses filiales, qui verse le loyer prévu au bail commercial, quelle que soit l’occupation de la chambre.

Que devient la chambre à la fin du bail ?

Le bail est renouvelable selon les clauses du contrat. Le propriétaire peut aussi revendre sa chambre, avec ou sans bail en cours, à un autre investisseur.

Le neuf est-il préférable à l’ancien ?

Le neuf offre des frais de notaire réduits et la TVA récupérable sous conditions. L’ancien permet de s’appuyer sur un historique d’exploitation et un bail déjà en cours.

En résumé

DomusVi fait partie du trio de tête des groupes privés d’Ehpad en France. Son réseau étendu et son modèle intégré en font un exploitant solide pour un investissement en LMNP, à condition d’étudier le bail, la résidence et les charges avant de s’engager.