Les Senioriales

Les Senioriales est un pionnier toulousain de la résidence seniors, qui conçoit depuis 2001 un habitat dédié aux retraités et accompagne ses résidents dès leur arrivée. Filiale du groupe Pierre & Vacances-Center Parcs depuis 2007, le groupe a transféré une partie de ses résidences à Acapace, ce qui impose de vérifier l’exploitant actuel du programme visé. Pour un acheteur en LMNP, c’est un nom très ancien du secteur, dont l’organisation a évolué ces dernières années.

Les Senioriales : un concept d’habitat pour retraités

Né à Toulouse en 2001, le groupe a développé un concept d’habitat pensé pour les retraités : des résidences de plain-pied ou de petite taille, avec des logements adaptés et des espaces communs. Plus qu’un simple promoteur, il accompagne ses résidents dès le premier contact et tout au long de leur vie au sein de la copropriété.

Adossé depuis 2007 à Pierre & Vacances-Center Parcs, il bénéficie d’une expertise immobilière et touristique de plusieurs décennies. La direction est assurée par Benjamin Misery, président-directeur général.

Les Senioriales en chiffres

• Création : 2001, à Toulouse.
• Réalisations : plus de 70 programmes livrés ou en cours de commercialisation, y compris à La Réunion.
• Actionnaire : Pierre & Vacances-Center Parcs, depuis 2007.
• Évolution : 29 résidences transférées à Acapace, à vérifier selon le programme.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services pour seniors autonomes et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services et la gestion. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, sans gestion locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, dont l’exploitant doit être confirmé ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans les programmes anciens, le niveau de loyer a pu être révisé lors de changements d’exploitant : il faut le vérifier. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• l’exploitant actuel du programme et la continuité du bail ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les clauses de cession du bail.

Le logement se revend avec son bail en cours, sur un marché de seconde main. L’ancienneté de la résidence et la solidité de l’exploitant sont déterminantes.

Le contexte du marché des résidences seniors

Le vieillissement de la population soutient la demande. Le marché a été restructuré ces dernières années, avec des cessions de parcs et des changements d’exploitants : cette évolution impose aux propriétaires de rester attentifs à l’identité du gestionnaire.

Points de vigilance avant d’acheter

• Confirmer l’exploitant actuel de la résidence.
• Vérifier le niveau de loyer en vigueur et les avenants.
• Examiner l’emplacement et l’ancienneté du bâtiment.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Les Senioriales

Les Senioriales appartient-il à Pierre & Vacances ?

C’est une filiale de Pierre & Vacances-Center Parcs depuis 2007.

Qu’est-ce qu’Acapace a repris ?

Une partie des résidences a été transférée à Acapace : il faut vérifier l’exploitant de votre programme.

Où le groupe est-il présent ?

Dans toute la France, ainsi qu’à La Réunion, avec plus de 70 programmes réalisés ou en commercialisation.

En résumé

Les Senioriales est un pionnier du secteur, adossé à un grand groupe de tourisme. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut impérativement confirmer l’exploitant actuel et le niveau de loyer.