Mieux Vivre

Mieux Vivre est l’un des plus anciens groupes de l’Ehpad en France, lancé en 1986. Groupe familial et indépendant, il s’est fait une spécialité du développement d’unités d’hébergement innovantes et de la vente de chambres médicalisées à des investisseurs particuliers. Pour un acheteur en LMNP, c’est un nom bien connu du marché de la revente, avec une histoire marquée par une cession partielle à Emeis (Orpea) en 2011.

Mieux Vivre : un pionnier de l’investissement en Ehpad

Le groupe a construit sa croissance « pierre par pierre », loin de la frénésie boursière, en conservant ses valeurs fondatrices de respect et de proximité. Il est présent à toutes les étapes de la vie d’un Ehpad : de la conception du projet à l’exploitation, en passant par la commercialisation des chambres auprès d’investisseurs.

Il a toujours cherché à développer des unités d’hébergement très spécifiques et innovantes, pour répondre à des besoins nouveaux : accueil de personnes atteintes de troubles cognitifs, petites unités de vie, ou encore espaces conçus pour la sécurité et le confort des résidents.

2011 : l’ouverture du capital et la cession à Emeis (Orpea)

En 2011, après avoir ouvert son capital à Mediter, le groupe a cédé une partie de son fonds de commerce, qui représentait alors 1 684 lits, à Emeis (alors Orpea). Il a néanmoins poursuivi son propre développement, avec des établissements plus restreints et une approche tournée vers la revente. Pour les propriétaires de chambres, cette période est à connaître : certains baux d’origine ont été repris par le groupe acquéreur.

Mieux Vivre en chiffres

• Création : 1986.
• Réseau actuel : 11 résidences environ.
• Capacité : près de 874 lits.
• Historique : cession de 1 684 lits à Emeis (Orpea) en 2011.
• Statut : groupe familial et indépendant.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Mieux Vivre

L’Ehpad est financé par trois tarifs : l’hébergement payé par le résident, la dépendance financée en grande partie par l’APA et le soin pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle ses équipes, ses charges et le loyer des propriétaires avec ces recettes.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée, louée à l’exploitant par bail commercial. Le groupe, qui vend aussi des chambres dans le cadre de reventes, doit être analysé à la fois comme exploitant et comme vendeur : le prix proposé et le niveau de loyer doivent être comparés au marché.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant historique ;
• un loyer contractuel, perçu sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un marché de la revente actif, avec des chambres déjà louées ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad est généralement de 3,5 % à 4,5 %. Sur le marché de la revente, le prix d’une chambre peut s’écarter de son prix d’origine, à la hausse comme à la baisse, selon l’historique du loyer et la durée du bail restant à courir. Il est donc essentiel de demander l’historique des loyers.

Le LMNP au réel permet d’amortir la chambre et le mobilier, ce qui réduit le résultat imposable. Il faut en revanche intégrer la taxe foncière, les frais de comptabilité et les éventuelles dépenses à la charge du propriétaire.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier l’exploitant actuel de la résidence : Mieux Vivre ou un repreneur.
• Lire le bail et les éventuels avenants liés à la cession de 2011.
• Évaluer la durée restante du bail et les conditions de renouvellement.
• Comparer le prix demandé avec des ventes comparables.

Questions fréquentes sur Mieux Vivre

Mieux Vivre a-t-il été racheté par Emeis (Orpea) ?

Une partie de son fonds de commerce a été cédée à Emeis (Orpea) en 2011, mais le groupe a conservé et poursuivi sa propre activité.

Le groupe est-il toujours indépendant ?

Oui. Il s’agit d’un groupe familial et indépendant, qui a ouvert son capital à des partenaires financiers sans perdre son autonomie.

Quel est l’intérêt de la revente ?

Elle permet d’acheter une chambre déjà louée, avec un historique d’exploitation, à un prix souvent différent de celui du neuf.

En résumé

Mieux Vivre est un exploitant historique, spécialiste de la revente de chambres médicalisées. L’investissement en LMNP y passe par une lecture attentive du bail, de son historique depuis 2011 et du prix de la chambre.