Nemea

Nemea est un groupe français de résidences de services fondé en 1994 par Pascal Recorbet, qui en détient la totalité du capital et en assure la direction. Longtemps centré sur le tourisme, il a engagé un recentrage stratégique en cédant ses résidences de vacances pour se concentrer sur les résidences urbaines mixtes, ouvertes aux étudiants comme aux actifs. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant indépendant, à actionnaire unique, en pleine transformation.

Nemea : de la vacance à la résidence urbaine

Pendant près de trente ans, le groupe a développé trois enseignes complémentaires : Nemea Appart’Étud, pour les étudiants au cœur des villes universitaires, Nemea Appart’Hotel, dédiée aux séjours d’affaires et aux courts séjours urbains, et Nemea Vacances, pour les résidences de tourisme à la mer, à la montagne et à la campagne.

En 2025-2026, Nemea a choisi de céder ses 31 résidences de tourisme au groupe Goélia, afin de se concentrer sur les résidences urbaines mixtes, situées dans les métropoles régionales et les villes intermédiaires. Avant ce recentrage, le groupe avait accueilli 350 000 vacanciers en 2024 pour un chiffre d’affaires de près de 92 millions d’euros.

Nemea en repères

• Création : 1994.
• Actionnaire : Pascal Recorbet, à 100 %.
• Cession : 31 résidences de tourisme reprises par Goélia en 2025-2026.
• Cible actuelle : résidences urbaines mixtes étudiants et actifs.
• Enseignes : Nemea Appart’Étud, Nemea Appart’Hotel.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Vous achetez un logement meublé, du studio au trois-pièces, que vous louez à l’exploitant par bail commercial. Il recherche les étudiants et les actifs, signe les contrats, assure les services et l’entretien. Le loyer vous est versé selon le contrat, sans démarche locative.

Les résidences mixtes présentent un avantage : elles ne dépendent pas uniquement du calendrier universitaire. La présence de salariés en mission ou de jeunes actifs lisse l’occupation sur l’année.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant indépendant ;
• des résidences urbaines, avec une clientèle mixte étudiants et actifs ;
• un loyer contractuel, sans gestion ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante ou mixte est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire. Après une cession d’actifs, il est utile de vérifier la situation du groupe et la solidité de la structure qui signe le bail.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit le résultat imposable pendant de nombreuses années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme du bail et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les garanties offertes par le preneur ;
• les clauses de cession et de substitution d’exploitant.

Pour la revente, la gouvernance claire du groupe, avec un actionnaire unique, est un point de lisibilité. Il faut néanmoins vérifier comment le recentrage affecte les résidences existantes.

Points de vigilance avant d’acheter

• Comprendre l’impact du recentrage sur les programmes encore en exploitation.
• Vérifier l’identité du preneur du bail et d’éventuelles garanties.
• Examiner la localisation : métropole régionale ou ville intermédiaire.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Nemea

Nemea gère-t-il encore des résidences de tourisme ?

Le groupe a cédé ses 31 résidences de tourisme à Goélia en 2025-2026 pour se concentrer sur le segment urbain.

Qui détient le capital ?

Pascal Recorbet, fondateur, qui détient 100 % du capital et dirige le groupe.

Qu’est-ce qu’une résidence mixte ?

C’est une résidence qui accueille à la fois des étudiants et des actifs, ce qui diversifie la clientèle et lisse l’occupation sur l’année.

En résumé

Nemea est un exploitant indépendant, en transition vers le résidentiel urbain. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut suivre les effets du recentrage et vérifier le preneur du bail.