Neoresid

Neoresid est un gestionnaire de résidences étudiantes issu de la scission, en 2021, du groupe GSA Résid. Depuis fin 2021, sa holding est détenue majoritairement par le groupe Kaufman & Broad, l’un des tout premiers promoteurs immobiliers français. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant jeune, adossé à un promoteur coté, avec une stratégie fondée sur des emplacements proches des campus, des transports et des commodités.

Neoresid : un gestionnaire adossé à Kaufman & Broad

Neoresid s’est construit après la séparation des activités de GSA Résid, dont le groupe était issu. L’arrivée de Kaufman & Broad à son capital a donné à la société un actionnaire de référence capable d’accompagner sa croissance et de sécuriser son financement.

Le groupe se concentre sur l’exploitation d’hébergements fonctionnels et connectés, avec une fibre internet haut débit incluse dans chaque logement et des espaces de coworking dédiés aux résidents.

Neoresid en chiffres

• Parc : 14 résidences dans 12 villes, pour environ 1 500 logements.
• Projets : ouvertures prévues à Orléans, Reims, Tours, Rouen, Toulouse et en Île-de-France.
• Actionnaire : Kaufman & Broad, majoritaire depuis fin 2021.
• Services : internet très haut débit et espaces de coworking.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Vous achetez un logement meublé, du studio au trois-pièces, que vous louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant recherche les étudiants, gère les contrats, les services et l’entretien. Le loyer vous est versé selon le contrat, sans gestion locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant adossé à un promoteur coté ;
• des résidences connectées, proches des campus et des transports ;
• un loyer contractuel, sans gestion ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Pour un exploitant récent, il est utile de comparer le niveau de loyer au prix d’achat et de demander les premiers comptes disponibles. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les garanties du preneur, notamment un éventuel engagement de l’actionnaire ;
• les clauses de cession du bail.

Pour la revente, la présence d’un actionnaire reconnu aide à rassurer les acquéreurs ; le loyer régulièrement versé et la durée restante du bail en sont les principaux arguments.

Le contexte du marché du logement étudiant

La France compte près de trois millions d’étudiants, dont une part importante doit se loger loin du domicile familial. Dans de nombreuses villes universitaires, l’offre de logements dédiés reste inférieure à la demande, ce qui soutient les taux de remplissage des résidences gérées. Pour Neoresid, dont les ouvertures visent notamment des villes moyennes, la profondeur de la demande locale est à examiner au cas par cas. Il faut toutefois nuancer : la demande se concentre sur certains quartiers et certains types de logements, et la concurrence de nouvelles résidences peut peser sur l’occupation d’un site. Le choix de l’emplacement reste donc le critère déterminant, avant même le nom de l’exploitant.

Points de vigilance avant d’acheter

• Évaluer la jeunesse du gestionnaire et la solidité de sa société locataire.
• Vérifier les garanties offertes par l’actionnaire, le cas échéant.
• Examiner la localisation du programme, notamment dans les villes moyennes.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Neoresid

D’où vient Neoresid ?

Du groupe GSA Résid, dont il est issu à la suite d’une scission en 2021.

Qui est son actionnaire ?

Le groupe Kaufman & Broad détient majoritairement la holding Neoresid depuis fin 2021.

Quels services sont inclus ?

Une fibre internet haut débit dans chaque logement et des espaces de coworking dédiés aux résidents.

En résumé

Neoresid est un exploitant récent, soutenu par un promoteur coté. L’investissement en LMNP y suit le schéma classique du bail commercial ; la vigilance porte sur la jeunesse du gestionnaire et sur les garanties du preneur.