Odalys (Magora)

Odalys (Magora) est un gestionnaire de résidences services actif sur deux marchés complémentaires : le logement des étudiants et jeunes actifs sous la marque Odalys Campus, et l’hébergement touristique sous la marque Odalys Vacances. Il appartient au Groupe Duval (Financière Duval), qui possède aussi la marque de résidences seniors Happy Senior. Pour un acheteur en LMNP, c’est un acteur de grande taille, dont le profil varie fortement selon la marque.

Odalys (Magora) : deux marques, deux logiques

Le groupe a commencé par le tourisme, avant de se positionner depuis 2011 sur les résidences étudiantes, pour répondre au manque d’hébergements disponibles. Il propose aujourd’hui des résidences prêtes à vivre pour étudiants et jeunes actifs sous la marque Odalys Campus, et un large éventail d’hébergements de vacances sous la marque Odalys Vacances : résidences, résidences clubs, résidences prestige, appart’hôtels de centre-ville et parcs de plein air.

Cette dualité est un atout pour l’équilibre du groupe, mais elle suppose de bien identifier la marque concernée par votre programme : le public, la saisonnalité et le type de bail diffèrent.

Odalys (Magora) en chiffres

• Odalys Campus : une trentaine de résidences étudiantes, à proximité des campus et des commerces, avec accueil, accès sécurisé, salle d’étude, salle de sport, laverie et wifi.
• Odalys Vacances : un parc de plus de 500 hébergements, parmi lesquels 140 résidences en France, qui génère près de 150 M€ de chiffre d’affaires avec 85 % d’occupation en moyenne.
• Développement : sept ouvertures programmées jusqu’en 2028, qui ajouteront plus de 3 200 lits.
• Groupe : Groupe Duval (Financière Duval).

Comment fonctionne une résidence services en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. En résidence étudiante, l’exploitant loue aux étudiants à l’année scolaire ; en résidence de tourisme, aux vacanciers selon la saison. Dans les deux cas, le loyer vous est versé selon le contrat, sans démarche locative.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant de grande taille ;
• une diversification entre clientèles étudiante et touristique ;
• un loyer contractuel, sans gestion ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. En résidence de tourisme, le loyer est parfois composé d’une part fixe et d’une part variable ; en résidence étudiante, il est le plus souvent fixe. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la marque et le type de bail : Campus ou Vacances ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les clauses de cession du bail.

Pour la revente, la clarté de la marque et de la durée restante du bail est déterminante. Le logement se revend avec son bail en cours.

Le contexte du marché

La demande étudiante reste soutenue, avec près de trois millions d’étudiants en France, tandis que le tourisme domestique offre une clientèle régulière sur le littoral et en montagne. Chaque marché a sa saisonnalité et son niveau de concurrence : l’emplacement du programme est le critère primordial.

Points de vigilance avant d’acheter

• Identifier la marque du programme et la nature du bail.
• Vérifier la société locataire et ses garanties.
• Examiner la saisonnalité et la concurrence locale.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Odalys (Magora)

Odalys (Magora) et Magora, est-ce la même société ?

Magora est le nom associé à l’exploitant dans l’appellation Odalys (Magora) : il faut vérifier dans le bail la société qui signe réellement le contrat.

Qu’est-ce qu’Odalys Campus ?

La marque de résidences étudiantes et jeunes actifs, avec une trentaine de résidences près des campus.

Odalys (Magora) gère-t-il des résidences seniors ?

Le Groupe Duval, auquel il appartient, possède aussi la marque de résidences seniors Happy Senior.

En résumé

Odalys (Magora) est un exploitant de grande taille, qui combine résidences étudiantes et résidences de tourisme. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut bien identifier la marque, la saisonnalité et le preneur.