Pierreval

Pierreval est un groupe immobilier fondé en 1993 à Poitiers, qui développe sous la marque City Residence une offre diversifiée de résidences services : étudiantes, seniors, affaires et tourisme. Son modèle est intégré : le groupe maîtrise l’aménagement foncier, la promotion immobilière et l’exploitation. Pour un acheteur en LMNP, c’est un acteur de taille moyenne, d’origine familiale, avec une forte implantation dans le Grand Ouest.

Pierreval : un groupe intégré, de l’aménagement à l’exploitation

Contrairement aux gestionnaires purs, Pierreval conçoit et construit ses résidences, puis les exploite. Cette intégration lui donne une maîtrise de la chaîne de valeur : le groupe peut anticiper les besoins d’exploitation dès la conception du bâtiment et ajuster ses programmes à la demande locale.

Le groupe revendique des valeurs de progrès et de transparence dans la communication avec ses collaborateurs et ses partenaires, qui ont contribué à en faire un acteur reconnu de la gestion en résidences étudiantes.

Pierreval en chiffres

• Création : 1993, à Poitiers.
• Marque : City Residence.
• Parc : une vingtaine de résidences.
• Chiffre d’affaires : de l’ordre de 18 millions d’euros.
• Offre : résidences étudiantes, seniors, affaires et tourisme.
• Équipe : Gaël Le Bihan, directeur général délégué en charge du technique, et Jacky Berechel, directeur de la région Grand-Ouest.

Comment fonctionne une résidence étudiante en LMNP

Vous achetez un logement meublé, du studio au trois-pièces, que vous louez à l’exploitant par bail commercial. Celui-ci recherche les étudiants, gère les contrats, les services et l’entretien. Le loyer vous est versé selon le contrat, sans démarche locative.

La diversification des résidences, entre étudiantes, seniors, affaires et tourisme, réduit la dépendance à un seul segment et peut lisser l’activité du groupe.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un groupe intégré ;
• des résidences diversifiées, ce qui mutualise les risques ;
• un loyer contractuel, sans gestion ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence étudiante est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Un groupe à la fois promoteur et exploitant fixe lui-même le prix de vente : il est donc utile de le comparer avec le marché local. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit fortement l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les garanties du preneur ;
• les clauses de cession et de substitution.

Pour la revente, un bail long et un historique de loyers réguliers sont des arguments auprès d’un acquéreur. Il est utile de conserver les avenants et les comptes de l’exploitant.

Le contexte du marché du logement étudiant

La France compte près de trois millions d’étudiants, avec une demande de logements dédiés qui reste supérieure à l’offre dans de nombreuses villes. Le Grand Ouest, où Pierreval est particulièrement présent, bénéficie de pôles universitaires dynamiques comme Poitiers, Nantes ou Rennes. La concurrence de nouvelles résidences peut toutefois influencer l’occupation d’un site.

Points de vigilance avant d’acheter

• Distinguer le promoteur et l’exploitant : prix de vente et loyer répondent à des logiques différentes.
• Vérifier la société locataire et ses garanties.
• Examiner la ville et le quartier, ainsi que la concurrence locale.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Pierreval

Qu’est-ce que City Residence ?

C’est la marque sous laquelle Pierreval développe ses résidences services étudiantes, seniors, affaires et tourisme.

Pierreval est-il promoteur ou gestionnaire ?

Les deux : le groupe maîtrise l’aménagement foncier, la promotion et l’exploitation.

Où est situé le siège ?

À Poitiers, où le groupe a été fondé en 1993.

En résumé

Pierreval propose un investissement dans un groupe intégré et diversifié, ancré dans le Grand Ouest. L’investissement en LMNP y est classique ; il faut comparer le prix de vente au loyer et vérifier la société locataire.