Réside Etudes

Réside Études fait figure de précurseur des résidences avec services en France : le groupe est né en 1989. Il conçoit, bâtit, vend puis exploite aujourd’hui plus de 31 000 logements détenus par environ 22 000 propriétaires privés. Pour un acheteur en LMNP, c’est un nom très ancien et très présent du secteur, dont la situation actuelle, sous plan de sauvegarde, impose une analyse particulièrement attentive.

Réside Études : un promoteur-exploitant historique

Le groupe a façonné le marché de l’investissement immobilier géré en France en développant un modèle de promoteur-exploitant. Il conçoit les résidences, les commercialise auprès d’investisseurs particuliers et les exploite ensuite, avec des centaines de résidences situées au cœur des métropoles.

Plusieurs marques complémentaires structurent son offre : Les Estudines et Stud’City pour les résidences étudiantes, Residhome pour la clientèle d’affaires, et Les Girandières pour les résidences seniors, passées sous le contrôle du groupe Zénitude fin 2024. La direction est assurée par Robert Verges, directeur général de Réside Études, et par Philippe Nicolet, président de Réside Études Investissement.

Un plan de sauvegarde à connaître

Depuis fin 2023, le groupe est placé sous un plan de sauvegarde encadré par le tribunal de commerce de Paris, validé mi-2025 pour une durée de huit ans. Ce plan permet de poursuivre l’exploitation normale des résidences tout en stabilisant la situation financière du groupe. Pour un propriétaire, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel afin de suivre son évolution et ses effets sur son bail.

Réside Études en chiffres

• Création : 1989.
• Parc : plus de 31 000 logements gérés.
• Investisseurs : environ 22 000 propriétaires privés.
• Marques : Les Estudines, Stud’City, Residhome ; Les Girandières, passée sous contrôle de Zénitude fin 2024.
• Procédure : plan de sauvegarde validé mi-2025 sur huit ans.

Comment fonctionne une résidence services en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant gère la location aux résidents, les services et l’entretien de la résidence. Votre loyer vous est versé selon le contrat.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, dont les conditions ont pu être modifiées par le plan ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine immobilier transmissible ;
• des résidences situées dans de nombreuses villes.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Pour un exploitant sous plan de sauvegarde, c’est le loyer réellement versé, après application des mesures du plan, qui doit être comparé au prix d’achat. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• les avenants liés au plan de sauvegarde et leurs conditions de loyer ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les clauses de cession du bail.

Pour la revente, la valeur dépend du loyer réellement perçu et de la durée restante du bail. Il est utile de se faire accompagner par un professionnel pour la valorisation.

Le contexte du marché des résidences services

Les résidences avec services ont connu un fort développement depuis trente ans, porté par la demande étudiante, senior et d’affaires. Le secteur a toutefois connu des difficultés après la crise sanitaire, avec des restructurations d’exploitants. Cette expérience rappelle que la solidité financière de l’exploitant est le premier critère d’un investissement géré.

Points de vigilance avant d’acheter

• Suivre le plan de sauvegarde et ses effets sur la résidence concernée.
• Vérifier l’identité du preneur du bail et la continuité des engagements.
• Relire les avenants éventuels et le niveau de loyer actuel.
• Se faire accompagner par un professionnel avant de vendre ou d’acheter.

Questions fréquentes sur Réside Études

Qu’est-ce que Les Estudines ?

C’est la marque de résidences étudiantes de Réside Études.

Que sont devenues Les Girandières ?

Les résidences seniors Les Girandières sont passées sous le contrôle du groupe Zénitude fin 2024.

Mon loyer a-t-il été modifié ?

Cela peut être le cas selon les mesures du plan : il faut relire les avenants et se faire accompagner pour suivre résidence par résidence.

En résumé

Réside Études est un pionnier du secteur, aujourd’hui sous plan de sauvegarde. L’investissement en LMNP y reste encadré par le bail commercial, mais impose une vigilance accrue et un accompagnement professionnel.