Santé Gestion

Santé Gestion est un groupe de santé privé implanté en Languedoc-Roussillon, créé en 1967 et dirigé par la famille Constantin, à la tête également du groupe Clinipole. Il se présente comme le deuxième groupe de soins privés de sa région. Pour un acheteur en LMNP, c’est un exploitant d’Ehpad adossé à un ensemble sanitaire, avec un nom qui annonce clairement la couleur : la santé avant l’hôtellerie.

Santé Gestion : un groupe sanitaire du Sud

Le groupe est dirigé par le docteur Serge Constantin et son fils Olivier Constantin, la même famille que celle qui préside Clinipole. Il a bâti sa réputation dans les soins privés du Languedoc-Roussillon, avec une offre qui dépasse l’hébergement des personnes âgées : cliniques, ambulances, établissements de bien-être et résidences seniors.

Santé Gestion privilégie des établissements à taille humaine, pour garantir une proximité immédiate entre la direction, le corps médical et les familles. Cette organisation favorise une réactivité et une qualité de soin que les structures plus grandes ont parfois du mal à maintenir.

Santé Gestion en chiffres

• Création : 1967.
• Périmètre : 9 établissements de santé, 1 société d’ambulances, 3 établissements dédiés au bien-être et 2 résidences seniors.
• Rang : deuxième groupe de soins privés de la région Languedoc-Roussillon.
• Direction : Serge et Olivier Constantin.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Santé Gestion

Un Ehpad perçoit trois types de recettes : le tarif hébergement payé par le résident, le forfait dépendance financé en grande partie par l’APA et le forfait soins pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle ses équipes, ses charges et le loyer des propriétaires.

En LMNP, vous achetez une chambre meublée louée à l’exploitant par un bail commercial. Santé Gestion assure toute la gestion : accueil, soins, restauration, entretien. Le loyer est fixé au contrat et ne dépend pas du remplissage de votre chambre.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un groupe de santé régional ;
• des résidences adossées à une expertise médicale reconnue ;
• un loyer contractuel, perçu sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel, pour réduire l’impôt ;
• un patrimoine transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

En Ehpad, la rentabilité brute proposée est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans le Languedoc-Roussillon, les prix d’achat sont souvent plus accessibles que sur la côte ou en métropole, mais la qualité de l’emplacement reste déterminante. Le rendement net dépend de la taxe foncière, des frais de comptabilité du LMNP et des travaux non couverts par l’exploitant.

Au régime réel, l’amortissement de la chambre et du mobilier réduit le résultat imposable pendant plusieurs années, ce qui constitue l’avantage fiscal principal.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

Chez Santé Gestion, comme dans tout groupe sanitaire régional, le bail ne se résume pas au montant du loyer : il fixe aussi les règles du jeu pendant plusieurs années. Quelques clauses méritent une attention particulière :

• la durée ferme et les conditions de renouvellement à l’échéance ;
• l’indexation du loyer : indice retenu, périodicité et plafonnement éventuel ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux et remplacement du mobilier ;
• les garanties offertes par le preneur : dépôt de garantie, caution ou engagement d’une maison mère ;
• les clauses de cession du bail et de substitution d’exploitant.

La sortie doit aussi être pensée dès l’achat. La chambre peut être revendue à un autre investisseur, avec le bail en cours, ce qui donne de la valeur à un contrat long et à un loyer régulièrement versé. À l’inverse, un bail proche de son terme ou un loyer contesté pèse sur le prix de revente. Garder les quittances, les avenants et les comptes de l’exploitant facilite le moment venu la négociation avec un acheteur.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer l’ancrage régional du groupe, centré sur le Languedoc-Roussillon.
• Lire le bail : durée ferme, indexation, charges, gros travaux.
• Vérifier la société locataire et ses derniers comptes publiés.
• Comparer le prix d’achat avec le niveau de loyer et le marché local.

Questions fréquentes sur Santé Gestion

Santé Gestion et Clinipole sont-ils liés ?

Ils sont dirigés par la même famille, mais constituent deux groupes distincts avec leurs propres établissements.

Le groupe gère-t-il uniquement des Ehpad ?

Non. Il exploite aussi des établissements de santé, une société d’ambulances, des établissements de bien-être et des résidences seniors.

Quelle est la taille des établissements ?

Le groupe privilégie des établissements à taille humaine, pour garder une relation étroite entre l’équipe soignante et les familles.

En résumé

Santé Gestion offre un investissement LMNP adossé à un groupe de santé familial de la région. L’intérêt est la cohérence sanitaire ; la vigilance porte sur la concentration régionale et sur les clauses du bail.