Résidence Tourisme Cap West à Sucé-sur-Erdre Cap West à Sucé-sur-Erdre

Toutes les informations à savoir sur Cap West, l'exploitant de cette résidence tourisme.

Cap West est un promoteur-exploitant fondé en 2004 à La Chapelle-sur-Erdre, en Loire-Atlantique, par Arnaud Moulet. Il conçoit, construit, finance et exploite ses propres résidences de services dans l’Ouest de la France et en région parisienne, sous la marque Cap West Résidences & Affaires. Pour un acheteur en LMNP, c’est un groupe régional intégré, dont l’équilibre entre clientèle professionnelle et loisirs varie selon chaque implantation.

Cap West : un promoteur-exploitant de l’Ouest

Le groupe cible les bassins économiques et le littoral : Nantes, Rennes et la côte atlantique, avec des résidences de services meublées destinées aux voyageurs d’affaires, aux stagiaires et aux vacanciers. Les logements sont des studios et des appartements équipés, avec accès sécurisé, salle de fitness, parking privatif et services à la carte.

Cap West repose sur deux pôles : la promotion de résidences neuves vendues en VEFA à des investisseurs en LMNP, et l’exploitation sous sa propre marque. Il est adossé à la holding patrimoniale familiale West Finances, basée dans la même commune.

Cap West en chiffres

• Création : 2004, par Arnaud Moulet.
• Parc : plus de 30 résidences exploitées dans plus de 40 destinations.
• Équipes : plus de 400 collaborateurs.
• Chiffre d’affaires : 75 M€ pour l’exercice clos en septembre 2023, avec un résultat net de 1,2 M€.
• Baux : bail commercial de 9 à 11 ans pour les résidences livrées.

Comment fonctionne une résidence de services en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence neuve et le louez à l’exploitant par bail commercial, d’une durée de 9 à 11 ans. L’exploitant commercialise les séjours, assure l’accueil et l’entretien, et vous verse le loyer prévu au bail.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de 9 à 11 ans avec un exploitant intégré ;
• des résidences neuves dans des bassins économiques et littoraux ;
• aucune gestion locative ni commercialisation ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence de services est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans un groupe à la fois promoteur et exploitant, le prix de vente est fixé par le promoteur : il faut le comparer aux références locales et au loyer. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la durée du bail, souvent de 9 ans, et ses conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer, en général sur l’indice des loyers commerciaux ;
• la répartition de la taxe foncière, des grosses réparations et du renouvellement du mobilier ;
• la solidité du preneur : le loyer n’est garanti que dans la limite de sa capacité à le payer ;
• le taux d’occupation et l’attractivité de la ville.

Le logement se revend avec son bail en cours. La fréquentation d’affaires ou touristique, et la vitalité de la ville, pèsent sur la valeur.

Le contexte du marché de l’Ouest

Nantes, Rennes et le littoral atlantique figurent parmi les territoires les plus dynamiques de France sur le plan économique et démographique. Ils attirent des voyageurs d’affaires, des stagiaires et des vacanciers, mais la concurrence entre résidences s’y est intensifiée.

Points de vigilance avant d’acheter

• Distinguer le promoteur et l’exploitant du programme.
• Vérifier la solidité du preneur et ses derniers comptes.
• Examiner la ville et l’équilibre entre clientèle d’affaires et de loisirs.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Cap West

Qui a fondé Cap West ?

Arnaud Moulet, en 2004, à La Chapelle-sur-Erdre.

Cap West est-il promoteur ou exploitant ?

Les deux : le groupe construit, finance et exploite ses propres résidences.

Quelle est la durée des baux ?

De 9 à 11 ans pour les résidences livrées.

En résumé

Cap West est un promoteur-exploitant régional en croissance. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut distinguer promoteur et exploitant et examiner la ville du programme.