Résidence Seniors La Girandiere France Normandie Le Havre

Toutes les informations à savoir sur Les Girandieres, l'exploitant de cette résidence séniors (maison de retraite non-médicalisée).

Les Girandières est une marque de résidences services seniors, développée pendant de nombreuses années par le groupe Réside Études et passée sous le contrôle du groupe Zénitude fin 2024. Elle propose à la location des appartements privatifs, du studio au trois-pièces, conçus pour des seniors autonomes ou semi-autonomes. Pour un acheteur en LMNP, le changement d’exploitant est le point central à bien comprendre.

Les Girandières : une marque en transition

Les Girandières est l’un des plus grands acteurs français des résidences pour personnes âgées autonomes et semi-autonomes. Les appartements sont intégralement équipés et adaptés à la vie des seniors, avec des équipements de confort et de sécurité. La marque a été longtemps portée par Réside Études, avant de rejoindre le groupe Zénitude, qui a repris l’exploitation à la fin de l’année 2024.

Ce transfert a modifié la structure de l’exploitant : les propriétaires doivent s’assurer de la continuité de leur bail et des conditions de loyer auprès du nouvel exploitant.

Les Girandières en chiffres

• Réseau : près de 47 résidences.
• Parc : plus de 4 400 logements seniors, dans plusieurs régions.
• Logements : du studio au trois-pièces, équipés et adaptés aux seniors.
• Exploitant actuel : groupe Zénitude, depuis fin 2024.

Comment fonctionne une résidence services seniors en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence services et le louez à l’exploitant par bail commercial. L’exploitant accueille les résidents, assure les services et la gestion de la résidence. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée, dont la poursuite doit être confirmée avec le nouvel exploitant ;
• un loyer contractuel, sans gestion locative ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine immobilier transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence services seniors est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Dans le cas d’une marque ayant changé d’exploitant, le niveau de loyer actuellement versé peut différer de celui du contrat d’origine : il doit être vérifié avant toute décision. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société qui exploite aujourd’hui la résidence et la continuité du bail ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux ;
• les avenants éventuels signés lors de la reprise.

Pour la revente, le nouvel exploitant et le loyer réellement versé sont les deux éléments que regardera un acquéreur.

Le contexte du marché des résidences seniors

Le vieillissement de la population soutient durablement la demande. Le secteur connaît aussi des recompositions, avec des changements d’exploitants et des reprises de parcs, qui exigent une vigilance particulière de la part des propriétaires.

Points de vigilance avant d’acheter

• Confirmer l’exploitant actuel et la continuité du bail.
• Vérifier le niveau de loyer en vigueur et les avenants.
• Examiner la résidence précise : emplacement, taux d’occupation, tarif demandé.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Les Girandières

Qui exploite aujourd’hui Les Girandières ?

Le groupe Zénitude, qui a repris la marque fin 2024 après Réside Études.

Mon bail est-il toujours valable ?

Un changement d’exploitant n’annule pas un bail commercial en cours, mais il faut vérifier les avenants et la société locataire.

Quel public vise la marque ?

Des seniors autonomes ou semi-autonomes, dans des appartements privatifs équipés.

En résumé

Les Girandières est une marque établie, désormais exploitée par Zénitude. L’investissement en LMNP y reste encadré par le bail commercial ; il faut confirmer l’exploitant et le niveau de loyer avant de s’engager.