Résidence Seniors Villa Beausoleil Rouen

Toutes les informations à savoir sur Steva, l'exploitant de cette résidence séniors (maison de retraite non-médicalisée).

Steva, propriétaire de la marque Villa Beausoleil, est un groupe familial et indépendant positionné sur le haut de gamme. Son histoire remonte à 1967 et il est organisé sous sa forme actuelle depuis 2005. Pour un investisseur en LMNP, c’est un exploitant singulier : un capital détenu à 100 % par son fondateur, un modèle hybride Ehpad et résidences services seniors, et des établissements souvent situés dans des emplacements premium.

Steva : un groupe familial haut de gamme

Le groupe puise ses racines dans une aventure familiale commencée en 1967, structurée en 2005 sous l’impulsion de Laurent Boughaba, président-fondateur. Ce dernier détient 100 % du capital et n’a jamais ouvert celui-ci à des investisseurs extérieurs, ce qui assure une grande stabilité de gouvernance. Il dirige le groupe depuis 2017.

Sous l’enseigne Villa Beausoleil, Steva propose des établissements à l’architecture soignée, des prestations hôtelières élevées et un cadre pensé pour le bien-être des résidents, loin du modèle des industriels du secteur.

Un modèle hybride : Ehpad et résidences services

Steva exploite à la fois des Ehpad, qui accueillent des personnes dépendantes, et des résidences services seniors, destinées à des personnes autonomes qui recherchent une vie sociale et des services. Cette diversification protège le groupe d’un éventuel essoufflement d’un seul segment et lui permet de proposer un parcours résidentiel à ses clients.

Steva en chiffres

• Chiffre d’affaires : environ 134 millions d’euros.
• Salariés : environ 1 000 collaborateurs.
• Établissements : 7 Ehpad et 18 résidences services seniors.
• Régions : Île-de-France, Normandie, Pays de la Loire, Grand Est, Nouvelle-Aquitaine et Auvergne-Rhône-Alpes.
• Capital : détenu à 100 % par le président-fondateur.

Comment fonctionne un investissement dans un Ehpad Villa Beausoleil

Un Ehpad perçoit trois types de recettes : l’hébergement payé par le résident, la dépendance financée en grande partie par l’APA et le soin pris en charge par l’Assurance maladie. L’exploitant règle avec elles ses équipes, ses charges et le loyer versé aux propriétaires.

En tant que propriétaire d’une chambre, vous la louez à l’exploitant par un bail commercial et vous percevez un loyer fixé au contrat. Steva assure toute l’exploitation : accueil, soins, restauration, entretien et animation.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de longue durée avec un exploitant à capital stable ;
• des résidences haut de gamme, dans des emplacements souvent recherchés ;
• un loyer contractuel, sans gestion à assurer ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• un patrimoine immobilier revendable et transmissible.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en Ehpad se situe habituellement entre 3,5 % et 4,5 %. Dans une résidence haut de gamme, le prix d’achat est plus élevé et la rentabilité affichée peut se situer vers le bas de la fourchette ; en contrepartie, la localisation et la qualité du bâtiment soutiennent la valeur de revente.

Le LMNP au réel permet d’amortir la chambre et le mobilier, ce qui réduit le résultat imposable. La taxe foncière, les honoraires comptables et les travaux à la charge du propriétaire sont à intégrer au calcul du rendement net.

Points de vigilance avant d’acheter

• Mesurer l’exposition à un exploitant unique, à capital 100 % familial, de taille moyenne.
• Comparer le prix au lit avec les références de la zone.
• Lire le bail : durée, indexation, charges.
• Vérifier la qualité et l’âge de la résidence visée.

Questions fréquentes sur Steva

Steva et Villa Beausoleil, est-ce la même chose ?

Steva est la société propriétaire, Villa Beausoleil est la marque sous laquelle elle exploite ses établissements.

Le groupe est-il coté ?

Non. Il est détenu à 100 % par son président-fondateur et n’a jamais ouvert son capital à des investisseurs extérieurs.

Steva gère-t-il des résidences autres que des Ehpad ?

Oui, des résidences services seniors destinées à des personnes autonomes, en complément de ses Ehpad.

En résumé

Steva est un acteur familial et haut de gamme, au capital stable et au modèle hybride. L’investissement en LMNP y reste encadré par un bail commercial classique ; il convient de bien choisir la résidence et de comparer le prix d’achat au niveau de loyer.