Résidence Tourisme Castel Normand Goélia à Deauville

Toutes les informations à savoir sur Goélia, l'exploitant de cette résidence tourisme.

Goélia est un groupe familial indépendant, créé en 2001 par Patrick et Sandra Labrune, spécialiste du séjour touristique en France depuis près de vingt-cinq ans. En novembre 2025, il a racheté les 31 résidences de tourisme de Nemea, ce qui porte son parc à 103 établissements. Pour un acheteur en LMNP, c’est un acteur en forte croissance, dont l’actionnariat associe le management et Bpifrance, et dont l’acquisition récente peut avoir modifié l’exploitant de certaines résidences.

Goélia : un groupe familial en pleine expansion

Contrairement aux grands groupes financiers, Goélia est une entreprise familiale et indépendante, ce qui lui confère une agilité et une culture de la prudence dans sa gestion. Le groupe exploite des résidences de tourisme à la mer, à la montagne et à la campagne, avec une clientèle familiale principalement.

L’acquisition des 31 résidences historiques de Nemea en novembre 2025 constitue un changement de dimension. Le capital se répartit entre le management, à 80 %, et Bpifrance, à 20 %, ce qui apporte au groupe une assise financière publique.

Goélia en chiffres

• Création : 2001, par Patrick et Sandra Labrune.
• Parc : 103 établissements depuis l’acquisition des résidences Nemea.
• Chiffre d’affaires : 57,8 M€ en 2024, avant l’acquisition.
• Équipes : 293 collaborateurs en 2024.
• Actionnariat : management 80 %, Bpifrance 20 %.

Comment fonctionne une résidence de tourisme en LMNP

Vous achetez un logement meublé dans une résidence de tourisme et le louez à l’exploitant par bail commercial, d’une durée minimale de 9 ans. L’exploitant commercialise les séjours, assure l’accueil, le ménage et l’entretien. Le propriétaire perçoit le loyer prévu au bail, avec souvent des séjours propriétaire à tarif préférentiel.

Ce que cela change pour un investisseur LMNP

• un bail commercial de 9 ans minimum avec un exploitant en croissance ;
• des résidences réparties sur de nombreuses destinations, ce qui mutualise les risques ;
• aucune gestion locative ni commercialisation à assurer ;
• l’amortissement du bien et du mobilier au régime réel ;
• dans le neuf, des frais de notaire réduits et une TVA récupérable sous conditions.

Rentabilité et fiscalité : les ordres de grandeur

La rentabilité brute proposée en résidence de tourisme est généralement comprise entre 3,5 % et 4,5 %. Après une acquisition importante, le groupe doit intégrer des résidences de profils variés, ce qui peut peser sur ses marges à court terme. Le rendement net dépend de la taxe foncière, de la comptabilité du LMNP et des travaux à la charge du propriétaire.

Le régime réel permet d’amortir le logement et le mobilier, ce qui réduit l’impôt sur les loyers.

Bien lire le bail commercial et préparer sa sortie

• la société exploitante actuelle, notamment pour les résidences issues de Nemea ;
• les conditions de reprise du bail et les avenants éventuels ;
• la durée ferme et les conditions de renouvellement ;
• l’indexation du loyer et ses plafonnements ;
• la répartition des charges : taxe foncière, assurance, gros travaux.

Le logement se revend avec son bail en cours. La liquidité dépend de la destination, de la saisonnalité et de la durée restante du bail.

Le contexte du marché des résidences de tourisme

Le tourisme domestique reste dynamique en France, avec une clientèle familiale fidèle. Le secteur est toutefois en recomposition : cessions de parcs, reprises de gestion et consolidation. Un groupe de taille importante peut bénéficier d’économies d’échelle, mais il doit maîtriser son endettement.

Points de vigilance avant d’acheter

• Vérifier l’exploitant actuel et les conditions de reprise du bail.
• Examiner la saisonnalité et le taux d’occupation.
• Étudier l’évolution de l’endettement du groupe après l’acquisition.
• Comparer le prix d’achat avec le loyer annuel.

Questions fréquentes sur Goélia

Qui a fondé Goélia ?

Patrick et Sandra Labrune, en 2001.

Quelle est la taille actuelle du parc ?

103 établissements, depuis le rachat des 31 résidences Nemea en novembre 2025.

Qui détient le capital ?

Le management à 80 % et Bpifrance à 20 %.

En résumé

Goélia est un groupe familial indépendant, en forte expansion. L’investissement en LMNP y suit le schéma du bail commercial ; il faut confirmer l’exploitant, notamment pour les résidences issues de Nemea.